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三季度太原商品住宅成交量价普降 南北城成交分化明显

来源:房掌柜  整理 太原房掌柜  2020-10-27 09:13:33
[摘要]前三季度,太原土地市场供应量超历史同期水平,需求端表现不足。

  第四季度开局半月,尽管省城楼市出现全年成交反弹,但回望前三季度,省城楼市却走过一段跌宕起伏的路程。时至今日,省城楼市整体态势为价格逐步趋稳,去库存压力加大,成交量价难回只涨不跌的辉煌岁月。

  根据相关机构发布的最新数据显示,前三季度,全国新房成交遇冷,特别是受到疫情影响,近三成房企目标完成率不足65%,占比达到近三年同期最高;另一方面土地成交量同比提升,楼市上下游市场冰火两重天。而三年前集中在省城大手笔拿地的众多房企,在全国经济产业重心转移、金融监管加码的大背景下,面对人口虹吸效应不足、居民收入增长有限的太原,面临的楼市考验更为复杂——

  A 土地供应达近八年之最

  前三季度,太原土地市场供应量超历史同期水平,需求端表现不足。随着太原产业转型速度加快,小店南部区域表现强势。同时,品牌房企积极拿地,百万方土地储备项目聚集。

  为缓解财政压力,2020年的前三季度,太原土地供应达到了近八年之最,累计供应土地面积502万平方米,同比去年同期上涨13%。据悉,今年仅三季度就达到了2019年全年的供地量,供地力度达到历年最高。业内人士分析,一方面,此举缓解了政府基建、产业落地方面的财政压力;另一方面,在市场下行期从供应端发力,保障市场的供应充足。

  据朗润智业数据统计,前三季度太原市商住用地供应建筑面积约1443万平方米,占比约87%;成交建筑面积约1144万平方米,占比约83%;商业用地供求量同比下降明显,供应建筑面积75万平方米,成交建筑面积61万平方米。

  朗润智业分析,虽然供应充足,但是成交同比下滑严重,尤其是二季度市场大量放地后,土地市场稍显乏力,供求放缓。而成交楼面地价水平同比小幅下降,溢价率大幅上涨。

  据测算,太原市楼面均价约为2345元/平方米,同比下降4%,主要受清徐县、尖草坪区低价土地成交影响。而溢价率为大约19%,同比上涨42%,主要由于二季度高价地块成交拉高全年溢价率。

  从土地性质来说,商住用地仍占据主导地位,商业用地同比供求大幅下降,商业用地成交楼板价也下降明显,主要是受清徐县等低价土地成交的影响。

  前三季度,土地供应比较突出的地块当数小店区南部板块,品牌开发商争先抢驻。据统计,小店镇中心板块及唐槐产业园区成交表现极佳,合计成交占比约33.27%。

  品牌开发商积极进驻该板块,例如宝能、招商首次进入太原便布局此区域,未入晋企业也积极看地,板块热度空前。据朗润智业统计,品牌房企土地储备累计达到7626万平方米,土地储备极为充足,头部房企中,中国恒大、富力、碧桂园继续领跑土地市场,新进房企宝能城发、招商蛇口、雅居乐、金茂、金地集团、荣盛发展等积极布局,市场竞争将更加激烈。

  B 商品住宅成交量价普降

  今年前三季度,太原市六城区、清徐县、阳曲县商品房成交面积567万平方米,同比减少2.5%,占2019年全年总成交量的70%,成交均价达到11193元/平方米,较2019年下降11%。市场经历了一季度的疫情影响后,二季度集中爆发,三季度成交面积环比降16%。

  据朗润智业统计,六城区商品房成交面积同比减少8%。其中,小店区、万柏林区由于城市南移西进发展策略,依旧为市场主力,稳居成交排名的前两位,六城区价格呈下降趋势。清徐县异军突起,成交面积与晋源区、尖草坪区相当,占全市场的11%,六城区价格全线下滑,市场迎来普降阶段。

  总体看来,三季度太原市场供求基本平衡,市场以价换量,供求市场表现较为温和。7月,华润华侨城公园九里、万科城市之光等多个项目集中供应,供求为三季度的最高峰,8月、9月以持销项目为主,供求相对不足。

  从成交板块来看,南北城成交分化明显,南城市场热度明显高于北城,龙城大街板块由于在售项目较多,位于城市主力发展方向,热度持续领跑,而晋阳湖板块热度下降明显。

  在库存方面,一季度受疫情影响,流速急剧下降,库存积压,去化周期一路上涨,随着疫情缓解,三季度去化周期有所缩短,库存主要以住宅市场为主,商业去化周期较长。截至9月底,太原商品房已推未售量为571.14万平方米,根据市场近一年的去化速度,去化周期约8.27个月,同比增长1.04个月。这当中,住宅产品为存量主力,商业库存较大且成交表现差,去化周期最长为46.36个月。已推未售库存量主要集中区域为小店区、万柏林区,主要集中板块为龙城大街板块、长风西板块、晋阳湖板块等,其中长风中心板块主力在售项目较少,且多为尾盘销售,流速较慢,导致去化周期高达22个月,其余区域及板块去化周期相对较短。

  到了三季度,太原市商品住宅供求趋稳,价格回升。区域表现梯度明显,小店区受热销项目成交较好,表现强势,万柏林区新项目集中入市,持销项目推货频繁,供求表现火热,成交量位居第二。140平方米以上的产品成交主要集中于小店区;8000元/平方米以下的产品集中于清徐县,8000-10000元/平方米房源主要集中于尖草坪区。10000-12000元/平方米的产品占比31.95%,集中于小店区、万柏林区和迎泽区,而13000元/平方米以上的产品集中于小店区。

  C 商业降幅大拉市场后腿

  和商品住宅相比,商办市场整体下降幅度较大,严重影响商品房市场的整体成交情况,例如在公寓方面,量价齐跌,市场以去库存为主,商业市场成交降幅70%,写字楼市场三季度无供应,市场持续低位运行。

  据朗润智业统计,太原商办市场占全体市场份额的7%,各物业类型成交面积同比降幅均超过20%。商业降幅甚至达到70%以上,三季度商业、写字楼、公寓成交面积均处于季度成交的低值。

  从1-9月的公寓市场看,供求量价同比均有所下降,各项目推货频次降低,市场以去库存为主。数据统计,1-9月,公寓供应约18.1万平方米,同比下降62%,成交约24.46万平方米,同比下降16%,成交均价10896元/平方米,同比下降14%。

  商业市场供应3.4万平方米,同比下降48%,成交2.38万平方米,同比下降50%,成交均价30558元/平方米,同比上涨20%,商业市场成交主要以住宅底商单一层、单二层为主,价格受单盘项目影响较大。绿地太原广场、保利东郡单价较高,带动成交价格上涨。

  写字楼市场无供应且价值倒挂,量价齐跌至2014年水平。而从2014年至今,太原写字楼市场成交量波动起伏明显,未现住宅量价一路稳涨的态势。今年前三季度,太原写字楼共成交1.68万平方米,成交均价10076元/平方米,价格同比下降5%,主力成交项目为万达中心当代广场和华宇百花谷。

  来源:山西晚报

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责任编辑:简艳霖

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