解局 | 两日三城买地 龙湖“好的拿地时间”

　　冬季一直是一个储粮的季节，不少房企也在积极储备粮草。

　　12月16日-17日两天之内，龙湖斥资13亿元在福州、沈阳、西安三个城市扩储。

　　数额并不大，但若拉长时间线来看，龙湖下半年在公开市场拿地较为活跃。据不完全统计，四季度内，龙湖的拿地金额已超百亿，并且以商住地居多。

　　从市场来看，四季度或许是一个好的拿地时间。

　　有数据显示，10月，全国300城土地出让金4473亿元，环比减少17%;11月，全国300城土地出让金4687亿元，环比减少5%。

　　这意味着地市在降温，一位业内人士在接受观点地产新媒体采访时指出，“三道红线”的出台，一定程度上令负债较高的企业减少开支，但利好于负债情况良好的企业，能够逆势抄底。

　　两日三城“扫雪”

　　临近年末，不少企业开始在公开市场发力，电建地产短短一个月在土地市场频频亮相，接连拿下武汉、雄安、深圳等地块，拿地金额近200亿元;罕见在公开市场拿地的当代置业，一日内接连夺得婺源、石家庄两宗地，最激烈的一宗地报价高达1312轮。

　　大企业显然也不会缺席，融创竞得深圳宝安、宁波、嘉兴等多宗地块;招商蛇口11月单月拿地金额就达到216亿元;龙湖也在小步快跑寻觅机会。

　　12月16日-17日，龙湖于福州、沈阳、西安三个城市皆有所获。

　　12月16日，福州集中出让10幅地块，总占地面积达到389.51亩。这次土拍中，出现了包括首开、远洋、龙湖等京城房企，其中龙湖以6.36亿元竞得福州仓山原闽东电泵厂及民天食品厂出让地块，楼面价7564元/平米。

　　同日，龙湖在另一个土储重镇西安市补仓，旗下西安龙睿晖鸿置业有限公司以3.37亿+教育设施代建费用2216万+保障房配建费款2455万竞得一宗商住地、商服用地，综合成本3.94亿元，楼面地价3240元/平米。

　　该地块位于西咸新区空港新城底张片区草堂大街以北、崇仁路以东、慈恩大街以南、崇文路以西，面积为77.3亩，要求社区综合服务用房建筑面积不小于800平方米、全装修无偿移交。

　　地块虽然不大，拿地频率却很密集。次日在沈阳，龙湖再以地价上限6690元/建筑平方米+异地配建4000平教育设施以及无偿代建道路、绿化工程的条件竞得大东区上园路东地块宅地，成交总价3.31亿元，溢价率9.49%。

　　整体来看，龙湖还是围绕主要销售贡献城市进行布局。观点地产新媒体从中报获悉，上半年，龙湖合同销售额为1111亿元，较上年同期增长5.2%;销售总建筑面积654.6万平方米，较上年同期增长0.6%，城市覆盖数为61个。

　　而在上半年合约销售额贡献中，上述三个拿地城市排名靠前。其中，沈阳位列第七，贡献合约销售额56.21亿元;福州位列11位，贡献合约销售33.24亿元;西安位列17位，贡献合约销售21.92亿元。

　　体现在投资上，根据安信证券一份研报中统计的数据，前11月，龙湖新增土储总建面1850万平米，对应拿地总金额1168.4亿元，新增土储较多的城市有西安、青岛、沈阳、成都和合肥，建面占比分别为9.6%、7.6%、6.6%、6.3%、5.4%。

　　从城市能级来看，龙湖今年加大了在二线城市布局，近期拿下的地块亦体现出这一特点。

　　数据显示，前11月，龙湖二线城市拿地建面占比为82.9%，较2019年上升10.9个百分点;一线城市、三四线城市拿地占比分别为0.7%、16.4%，较去年下降6.8%、4.1%。

　　“好的”拿地时间

　　深耕现有布局城市是龙湖的发展策略。

　　中报显示，截至上半年，龙湖在沈阳拥有273.46万平米土地储备，占总土地储备3.7%;在西安拥有172.84万平米土地储备，占总土地储备2.4%;在福州拥有169.67万平米土地储备，占总土地储备的2.3%。

　　数据来源：企业中报、观点指数整理

　　观点地产新媒体了解到，在头部房企中，龙湖所进入城市并不算多，但每座城市的销售贡献却很可观。龙湖CEO邵明晓也曾在2018年集团经营会上，发布未来五年目标和路径，提出新房开发销售业务将推行“5、3、2、1、5”战略。

　　这个战略也就是在未来三年，要出现1-3个500亿元级地区公司，3-5个300亿元级地区公司，5-8个200亿元级的地区公司，8-15个100亿元级的地区公司，消除或合并三年以上仍在50亿元以下的地区公司。

　　有业内人士分析，战略深耕有利于资源聚焦、降低成本，更有利于形成品牌效应，有利于企业的拿地和销售。因此，龙湖在福州、沈阳、西安三城拿地也是区域深耕的体现。

　　其实，从现在的土地市场来看，四季度或许是一个好的拿地时间。

　　数据显示，10月，全国300城土地出让金4473亿元，环比减少17%;11月，全国300城土地出让金4687亿元，环比减少5%。

　　他指出，一些企业为了让自己的负债水平符合监管要求，会减少土地投资，而龙湖此类处于绿档的企业，则可以伺机而动。

　　实际上，龙湖一直维持行业较低的负债水平，截至上半年持有现金784亿元，短债比为4.55，短期债务占整体债务规模的10.2%，平均借贷成本为4.5%，平均贷款年限6.45年，净负债率51.4%。

　　公司管理层曾表示，龙湖的土地投资额度是以负债率全年保持在50%-60%进行倒推，并且买地时有严格的投资纪律，通常不会买地王。

　　“土地市场降温的时候拿地，整体拿地成本相对较低。”上述业内人士表示，龙湖的拿地成本偏高，在地市降温时期拿地，有利于降低整体拿地成本。

　　数据来源：企业公告、观点指数整理

　　据观点地产新媒体了解，随着拿地城市能级的提高，龙湖自2016年加速拿地以来，平均土地成本在逐渐提升。

　　2019年，龙湖新增收购土地平均权益收购成本为每平方米6186元，2020上半年平均权益收购成本已升至每平方米6425元。

　　于2020年6月30日，龙湖土地储备合计7354万平米，权益面积为5128万平方米，土地储备平均成本升至每平方米5829元，为当期签约单价的34.3%。

　　面对不断上涨的土地成本，龙湖更需要把握投资节奏，找到好的拿地时间。