解局丨利率4.8% 掉出前10的新城却挤进了融资第一梯队

　　12月16日，新城控股通过境外子公司新城環球完成在境外发行总额为4.5亿美元的无抵押固定利率债券。

　　这是新城控股今年内完成的第二笔美元债发行，加上年初的3.5亿美元，共发行8亿美元。

　　该笔债券期限为4年，票面年息为4.8%，每半年支付一次。新城控股表示，本次债券发行的募集资金将在符合法律法规的前提下主要用于偿还公司一年内到期的境外中长期债务。

　　利率4.8%，对于新城控股来说，是境外债发行利率的低点。最近一年，新城控股通过新城環球平台发债的利率分别为7.5%、6.8%、4.8%，这意味，新城控股的融资成本出现明显下降。

　　值得一提的是，在2019 年上半年，新城控股加权平均融资成本为 6.48%，而同期华润置地、龙湖集团、世茂的加权平均融资成本分别为 4.45%、4.56%、5.6%。

　　就目前而言，华润置地、世茂、龙湖的融资成本控制在4%左右，甚至个别债券最低能达到3.5%左右。

　　与上述三家保持稳定的前十房企相比，今年掉出前十的新城控股也在逐渐改善融资成本，努力挤进第一梯队的行列。

　　逐年下降的融资成本

　　2020年1月16日，新城发展控股有限公司发布公告称，该公司及其子公司新城環球有限公司已于1月15日就发行本金总额为3.5亿美元的优先票据与初始买方签订购买协议。

　　新城控股公告表示，其境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED(新城環球)已完成发行境外美元债券，总额为3.5亿美元，票面年息为6.8%，相关债券已于2020年2月6日在新加坡证券交易所上市。

　　类似的是，新城控股在去年12月16日，同样通过境外子公司新城環球完成发行一笔总额3.5亿美元的无抵押固定利率债券，期限两年，年利率为7.5%，由新城控股作为债券的发行担保。

　　与去年这笔债不同的是，新城控股2020年第一笔美元债是由新城发展来提供无条件的不可撤销的连带责任保证担保，担保范围包括本次境外债券的本金和利息等。

　　据观点地产新媒体了解，在今年3月19日审议通过了《关于公司开展直接融资工作的议案》，在超过人民币300亿元(含境外等值外币)的规模下在境内开展融资工作。

　　随后于2020年5月29日收到国家发展和改革委员会出具的《企业借用外债备案登记证明》，载明对公司境外特殊目的子公司境外发行不超过8.54亿美元债券，并由公司提供担保予以备案登记。

　　从7.5%到6.8%再到4.8%，仅相差了一年时间。境外发行美元债不仅年利率快速下降，融资发债久期整体拉长。

　　作为民企，新城控股在融资端并无显著优势，融资成本较规模相近的华润置地、龙湖集团、世茂房地产均较高。四家房企均在商业和住宅业务上表现出色，但是融资成本高昂的劣势将在一定程度上成为企业快速扩张的掣肘。

　　加上在过去两年里，遭遇黑天鹅事件后，对于企业的信誉大打折扣。之后随着一系列自救举措的实行，新城控股信誉逐渐恢复，2020年1月2日，新城控股发布《中诚信证评已经将公司主体及相关债项撤出信用评级观察名单的公告》。

　　从整体上看， 2020 年新城控股的融资渠道逐渐恢复。据相关研报数据显示，新城控股1-10 月累计获得净融资41.2亿元。公司 1-10月分别发行海外债、供应链ABS、非供应链ABS、公司债、超短融 66.8亿元、42.7亿元、41.2亿元、21亿元、30亿元;同时1-10月分别到期海外债、供应链 ABS、超短融 64.8 亿元、83.2亿元、12.5 亿元。总体来看，2020 年 1-10 月公司在公开市场发行债券共获得净融资 41.2 亿元。

　　融资成本也出现明显改善，2020 年 1-10 月公司发债成本总体下行。1-10 月海外债、供应链 ABS、非供应链 ABS、公司债发行成本分别为 6.4%、3.6%、2.5%、5.5%，相比 2019 年分别回落 40.2BP、203.4BP、91.7BP、2.5BP;1-10月超短融发行成本为4.5%，较2019年上升22.3BP。总体来看，2020年1-10月发行成本为4.5%，较2019年下行137.3BP。

　　在半个月前，12月4日，国际三大评级机构之一惠誉宣布，将新城发展的长期本外币发行人评级和其子公司新城控股的长期外币发行人评级由“BB”上调至“BB+”，评级展望为“稳定”，同时将新城发展、新城控股、新城環球的高级无抵押债券评级上调至“BB+”。

　　主体评级的上调，体现了国际资本市场对新城发展策略的认可。值得一提的是，此次惠誉还提升了新城ESG评分。

　　而在一个月之前的11月2日，国际评级机构标普宣布，将新城发展和新城控股的评级展望从BB “稳定”上调至BB “正面”。

　　偿债能力几何?

　　2020年，新城控股可能守不住前十的位置。

　　据观点指数发布的最新报告显示，新城控股2020年前11月以2201.8亿元销售额排在第十三位，与去年同期2460.4亿元位列第八相比下降五名。

　　地产行业不进则退，若新城不能维持行业平均的增速，也不得不接受被后来者赶上并超越。现如今，走到淘汰和洗牌加速的阶段，更考验房企的盈利空间和增长性。

　　通过分析新城的融资结构可以发现，新城控股的融资总额中，成本较低的银行贷款金额相对较低，2015年、2016年银行贷款占期末融资总额的1/3，而关联方借款是企业的一大融资渠道，新城于2018年3月15日披露了公告编号为2018-019号《公司关于向关联方借款的关联交易公告》。截止2018年12月31日，新城向新城发展及其子公司借款余额为人民币22.22亿元，成本为8%(不含税金)。

　　同时，新城控股对关联方和子公司担保金额不断走高，截止2019年6月30日，担保余额达603亿元，占净资产的比例高达204%。

　　受2019年下半年负面新闻影响，融资成本仅略有提升。有息债务结构方面，30%为公司债，45%为银行贷款，18%为债务融资工具。其中短期贷款占比41%，长期借款占比59%。

　　通常情况下，融资的量重于成本，特别是在行业处于下行周期时，融到资金比其他更重要，只要能融到资金，对于成本的容忍度可以适当提升。

　　不过据华创证券研报表示，新城控股近年来资产负债率表现也较为平稳，2020第三季度末资产负债率为87.5%;剔除预收款项后的资产负债率77.7%;净负债率42.5%。债务结构方面，2020第三季度末，公司现金短债比2.1倍、长短债比2.2倍。

　　2020第三季度末，公司预收账款规模2380.8亿元，同比增加13.7%，覆盖2019年营收达2.8倍，处于历史最高水平。

　　新城控股开发业务的战略方向由过去冲规模、提排名转向到以资本回报率为核心聚焦利润，意味着新城控股未来对规模增速的诉求会降低，而倾向于更有质量的增长。

　　同时，由于新城控股的杠杆水平在2019年大幅下降，目前的杠杆低位料也保障了后续的拿地、推盘弹性，进而保障了未来销售增速的稳定。