张宏伟：“高价地”楼盘入市那点事儿 对楼市有何影响

   330新政”之后，市场信心将进一步提升，土地市场也逐渐火热起来，尤其是对于北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市楼市基本面已经出现回升的城市，开发商不仅仅会加快在这些城市的销售进度，也会加大对于这些城市的拿地和投资的力度。从近期来看，因为补充土地储备、城市战略布局等因素，开发商重返一二线城市拿地，北上广深一线城市、合肥、南京等二线城市“高价地”再现。

　　与此同时，此前的“高价地”也频频发出入市的信号，似乎又要再战房地产市场。那么，此前的“高价地”已经解套日子不再难过了吗？这些“高价地”入市之后会活得怎么样？怎么样看待如今的“高价地”入市的问题？

　　为何“高价地”楼盘频频发出入市信号？

　　笔者认为，在房地产市场基本面出现回升之后，“高价地”楼盘频频发出入市信号，主要有两方面因素需考虑：

　　一方面是政策及股东方面的压力，就是两年内必须动工，动工了的项目产生了财务成本，如果不进行销售回笼资金有可能导致企业资金面更为紧张，或者当前企业资金面并不紧张，但是由于企业自身财务报表的要求，如果不进行销售，可能会引起股东不满；另一方面，“高价地”项目本身的开发讲究通过拉长整个项目的开发周期形式来实现整个项目的开发价值，“高价地”项目入市整体上海应该把握好这个节奏。通过拉长项目的开发周期，一般来讲，“高价地”楼盘第一批少量推出保本甚至亏本销售，后面几批房源才是真正盈利的阶段。从这个角度而言，通过拉长项目开发周期，土地本身的增值及房价的上涨均为高价地后面几批房源的入市销售盈利奠定了基础，一定程度上讲，拉长项目开发周期之后，后面物业的销售可以对冲前期物业亏损的状况，总体上实现高价地楼盘的盈利及开发价值。而在房地产市场基本面出现回升之后，“高价地”选择在这个阶段首批入市，也是尽可能把控好入市的时机和推盘的周期与节奏。

　　“高价地”盘入市对于楼市有何影响？

　　从近期楼市表现来看，北上广深等城市频频有“高价地”入市的消息。而这些“高价地”入市往往会牵动着周边市场甚至整个楼市的神经。