商品住房过剩库存21亿 2016年市场形势不容乐观

    土地需求持续大幅下降，土地供给降幅收窄。2014年全国土地市场低迷，成交量大幅萎缩，但土地价格依然保持上升趋势，呈现量跌价升的整体走势。2015年土地市场一线城市虽开局火热，但全国整体惨淡，前三季度土地市场低位运行，土地需求和土地供给同比降幅依然较大。2015年2月、9月土地购置面积累计同比增速分别为-31.74％和-33.83％，同比降幅有微弱扩大之势，表明土地需求整体低迷。2015年三季度全国房地产建设用地供应面积同比降幅比一季度和二季度分别收窄了8.86和8.16个百分点，但土地供给依然趋紧。

    居民住房抵押贷款快速增长，企业直接向金融机构融资大幅下降。自2014年四季度以来，中央采取一系列针对和涉及房地产的宏观政策措施。2015年实施五次降准、五次降息，实行个人将购买两年及以上的住房出售免征营业税，除一线城市外，取消住房限购等。2015年住房形势出现呈现以上状况，主要原因是受总体市场环境和预期影响下，金融机构资金供给结构的不均衡。

    2014年，全国房地产开发企业到位资金同比增速为-0.1％，2015年1月－10月到位资金为101566.20亿元，同比增速仅为1.3％，与2014年相比，这是房地产投资降至2％的重要原因。从具体构成看，反映住房消费资金状况的个人按揭贷款的增幅较大，达到了19.9％，而反映住房开发企业直接从金融机构获取资金的银行贷款同比下降3.6％，自筹资金同比下降4％（过去自筹资金很大一部分来自正规金融系统）。

    2016年住房市场形势不容乐观

    有鉴于2015年商品住房销售接近2013年的峰值，短期内改善性需求大幅释放，商品住房销售增长比较乏力，库存压力缓解有限。总体判断，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化趋势加剧。根据华房价格指数与华房投资指数，分别对未来半年和未来一年的商品房平均销售价格、房地产投资变动趋势进行预测，在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的情况下：

    未来房价变动趋势可能会先升后降。通过华房价格指数预测预警来看，未来全国商品房价格或将呈现出“先升后降”波动运行态势。即在经历较快上升后，从2016年二季度开始，房价或将面临较大的下行压力。也就是说，在2015年3月以来的一系列政策作用下，2015年四季度中国房价能够出现趋稳并适度回升走势，但在宏观经济下行压力依然较大、结构调整与短期增长有冲突以及房地产市场继续调整背景下，并不能保证2016年房价持续在温和上升中向趋稳转变，2016年中国房价存在较大下跌的波动运行可能。房地产市场形势不容乐观。

    2016年房地产投资变动趋势预计企稳回升。华房投资指数预测预警结果显示，中国房地产投资有望在2015年底改变持续下滑颓势，在跌至波谷之后将“V型”爬升，其累计值在2016年前半年或将保持持续回升，并于2016年中企稳，同时房地产投资对宏观经济的拉动作用有望回升增强。至于未来房地产投资的具体走势，一方面与待售面积紧密相连的库存消化状况、开发企业土地预期以及到位资金等变动相关；另一方面则受经济下行压力下宏观调控政策的影响。

    基于以上住房形势的分析与预判，为促进住房市场平稳健康地调整和发展，政府应明确目标，出台和落实具有含金量的重要政策举措。2016年及未来五年，中国住房市场调控应锁定三大目标。一是去库存，实现销售大幅增长；二是防风险，保持房价增幅在合理水平，防止大起大落，防止违约风险；三是促投资，让房地产投资恢复到正常水平。

    实现上述三大目标，需要从需求端和供给端方面致力六大任务。需求端方面，一要借调原需求，实施货币化棚户区改造；二要开辟新需求，支持农民工购房；三要扩大原增量，刺激改善型需求。供给端方面，一要转型升级，减少开工；二要融通资金，加快施工；三要并购重组，减少烂尾。在具体政策上，可综合采取金融政策、财税政策、土地政策以及行政配套、供给措施等。