太原城中村改造持续推进 商品住宅以改善性需求为主

    太原市棚改力度不断加大、城中村改造持续推进，2015年房地产供应端增长显著，而销售已告别高速增长时期，住宅以改善性需求为主，价格稳步上涨中。推进棚改货币化安置，租售并举，发展住房租赁市场，加快开发企业向综合服务型企业转变为符合太原市去库存的主要途径。

    1、龙城太原，具悠久历史与优越区位于一身

    俗话说：“十年中国看浦东，二十年中国看深圳，百年中国看香港，千年中国看北京，三千年中国看西安，五千年中国看山西。”作为山西的省会，太原，别称并州，古称晋阳，也称龙城，是山西省的政治、经济、文化、交通和国际交流中心，是一座具有4700多年历史、2500多年建城史、“控带山河，踞天下之肩背”、“襟四塞之要冲，控五原之都邑”的历史古都。位于山西省中北部的太原盆地。

    2、正努力走出“因煤而兴、因煤而困”之困境，产业结构优化中

    太原市境总面积6988平方千米，其中太原市区总面积1460平方公里。2014年底常住人口为429.89万人，位列全省第三。太原市辖6个市辖区（小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区）、3个县（清徐县、阳曲县、娄烦县），代管1个县级市（古交市）。

    2015年，太原市经济总体保持平稳较快增长的发展态势，实现地区生产总值（GDP）2735.34亿元，比上年增长8.9%，增速比上年加快5.6个百分点。三次产业对经济增长的贡献率分别为0.2%、29.2%和70.6%，分别拉动GDP增长0.02、2.60和6.28个百分点。太原市产业结构正在优化中，2015年，太原市新兴接替产业占比提升，传统产业投资占比下降；非煤产业占工业投资比重提升。

    3、棚改造成供应过剩，短期库存压力高企

    （1）棚改力度加大，房地产市场供应增长显著

    注重供给侧结构性改革，棚改力度加大，城中村改造持续推进，房地产供应端增长显著。2015年8月，《太原市棚户区改造专项规划方案》公示：2015-2017年，太原54处棚户区将动工改造，同时开工建设4.31万套棚户区安置房。随着棚改力度不断加大，城中村改造持续推进，房地产开发投资、新开工面积增速显著增长。2015年，太原市房地产开发投资额为604.2亿元，同比增速达25.0%，较上年扩大幅度超10%；房屋新开工面积增幅超四成，较上年扩大幅度超30%。

    （2）商品房销售已告别高速增长时期，商品住宅以改善性需求为主，价格仍稳步上涨

    本地市民基本上每家都有1-2套住房，需求多来自周边地市以及当地居民的改善型需求，且多倾向于在市辖区（小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区）安置住房，太原市商品房销售已告别高速增长时期。2015年，太原市商品房销售面积同比增速虽转降为增（2014年同比下降1.0%），增长6.9%，但仍显著低于2012年、2013年超30%的同比增速。90平米以下刚需户型商品住房销售占比逐年下降，销售面积占比由2013年的20.4%降至2015年的11.4%。太原市商品住宅价格稳步上涨。2015年，太原市商品住宅成交均价为7716元/平米，同比上涨2.5%。目前已有多家大型房企入驻太原，并计划进行常年深耕，如：万科、恒大、绿地、融创、碧桂园、富力城等。

    （3）住宅用地成交以万柏林区和小店区为主

    随着太原市“南移西进、扩容提质”城市发展战略的逐步推进，太原市的“西大门”万柏林区，以及位于南部的小店区域土地备受开发商青睐，2015年，万柏林区、小店区两区域住宅用地成交量占全市住宅用地比重分别达41.3%、30.7%。

   （4）市场存在供应过剩风险，但南站片区、晋阳湖片区等依然具有发展潜力

    2015年，太原市商品住宅销售开工比仅为0.60，低于全国1.05的平均水平，市场存在供应过剩风险，如周边区域清徐、娄烦、阳曲、古交，这些区域的人口住房需求基本已被满足，新增的需求不断转向城六区，对承接其他地市外溢人口的住房需求十分有限。

    而部分区域依然存在需求增长空间，如：随着太原新南站投入使用及周边太榆路、中环路等配套不断完善，加之万科北营城改项目的动工，以及五证项目香颂等的陆续交工，小店区的南站片区将成为南城置业的潜力热点区域。随着晋阳湖区建设指挥部的建成，环湖13个城中村的拆迁工作有序展开，加之新区域规划已经完成，晋阳湖也将成为未来太原市经济发展的热点区域，住房需求存在增长空间。2015年末，在万柏林区举行的新庄城中村改造项目合作协议签约仪式中，融创正式加入城中村改造中，融创地产选择拓展业务一向谨慎，一旦选中，并定“深耕”，未来该区域需求品质将提升，将带动改善型需求集聚。

    4、推进棚改货币化安置，把握市场改善型产品需求助力库存去化

    库存去化方面，鼓励新市民购房的政策在太原尚有难度：2014年太原市农村居民人均可支配收入为12616元，按照太原市商品住宅成交均价7716元来计算，买一套70平方米的住房，想要付清首付，一个农民工不吃不喝需要劳动近10年。因此，要想让农民工成为住房消费主力，还需要很多政策支持。

    从目前来看，有效的去库存方法可以包含以下方面内容：适度控制新开工规模，推进棚改货币化安置，把握市场改善型产品需求，建立租售并举的住房制度，发展住房租赁市场（从2000年至2014年，太原市流动人口从17.5万增至108万，租赁市场存在较大空间），鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。同时，开发企业应加快企业转型发展，由单一的开发企业向综合服务型企业转变。