中国楼市目前存在两类泡沫 房价一定还会下跌

9月17日，国务院发展研究中心金融研究所研究员吴庆在中国记协等单位举办的第59期“记者大讲堂”上发表观点认为，中国并不会发生像2008年美国楼市一样的崩盘现象，但房地产市场已出现泡沫，北京真实的房价一定会跌。吴庆认为，目前中国房地产市场主要存在两类泡沫，即大城市的“价格泡 沫”，和三四线城市的“数量泡沫”。“在北京、上海等一线城市，房价很高，目前市民的收入很难支撑现在房租和房价。”数据也显示，2012年底北京房价收 入比为16.7，上海为12.5，深圳为13，高于多数欧美城市，纽约仅为6.2，温哥华为9.5。

对于一线城市的高房价，吴庆直言，像北京这样的城市，真实的房价一定会跌。吴庆解释称，真实的房价需要扣除通货膨胀的因素，而北京房价不跌只有两种可能，“一是工资大幅上涨，另外是大幅的通货膨胀。”

另外，就三四线城市出现的“数量泡沫”，吴庆分析，这些城市房价较低，但当前存量过大，需要很多年才得以消化，供求严重失衡。这一观点在数据上也得以佐证，数据显示，三线城市库存相较一二线城市环比增幅最高，达2.8%，而一二线城市分别为2.5%和0.7%。

“这两类泡沫之间有可能呈现此消彼长的关系。”吴庆指出，北京的房地产市场供求关系，很大程度上取决于有没有足够的需求支持，这些需求一部分来源于 外来人口的流入。而三四线城市人口流出若持续过大，当地楼市泡沫将加剧。于是，“城镇化将成为影响未来房地产市场的关键因素。”

楼市泡沫普遍存在，哪些城市适于房地产投资？吴庆认为，房地产市场好比股市，“一个城市就是一个市场，同一个城市中不同楼盘情况也不一样。”不过，吴庆举例分析，燕郊房价之所以比香河高，在于其公共设施更完善，交通使其和北京连接更紧密。“这些地方的房子或许可以投资。”