开发区楼市全局观：市场活跃 各大板块迈向成熟

    成交213万㎡、146亿元，烟台房地产历史上“最好的上半年”已过。回看烟台六区2016年上半年楼市情况，开发区连续5个月稳居区域成交榜首，并包揽了区域对比的五大头名：楼市新增面积第一、楼市成交套数第一、成交面积第一、成交金额第一、土地成交面积第一，无疑上半年楼市最活跃的区域。

    在开发区人眼里，以长江路马家附近为界，房地产板块可划分为老城区和新城区：马家向东、向南为开发区老城；马家西北方向（沿北京中路、北京北路）延伸是开发区2002年扩区新纳的新区。在老城区内，建区之初围绕德胜商圈形成的老住宅区占据了开发区东段大片区域，后期发展中，黄金海岸线、长江路、衡山路、高级中学版块先后崛起，形成新的楼市区片；西部新城，则集聚了以富士康为首的大批厂企，外来人口成倍增多，带动了楼市的繁荣。

    从盐碱荒滩到人居乐园、从“烟台西伯利亚”到滨海新区，在30多年的发展中，借力开发区城市建设规划，房地产格局正逐步走向成熟。搜狐焦点楼盘库数据统计，目前，开发区43盘在售，楼盘分布自东向西、由北向南，围绕几大片区分布较为均匀，价格梯度也渐次拉开。那么，开发区哪些板块楼市老成持重，哪些板块又将成为后起之秀呢？

    德胜商圈：老小区集聚 老商圈繁华逐步没落

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    德胜商圈，依托齐全的生活和休闲配套，彩云城、德胜等商业中心，成为了开发区发展较早的老城心。德胜商圈周围老小区集聚，晨光小区、银芝小区、金东小区、银和怡海花园等，如今已成为二手房的天下。同时，随着长江路、衡山路各大商业综合体入驻，德胜商圈业态老化、设备不足、高端品牌不足等缺陷日渐突显，繁华式微，商业地位正逐步被新的商业中心取代。

    海滨景区：高端项目沿黄金海岸线集聚

    开发区拥有绵长的海岸线，万米金沙滩是区内最靓丽的城市名片。海滨景区规划自夹河口往西至南京大街，这一带成为开发区高端住宅项目的集聚地。碧海云天、蔚蓝海岸、静海小区、宁海小区、怡海翠庭、静海苑等靠近海岸线，多为大户型的多层、小高层等产品，价位8500-9000元/㎡，华明星海岸、国奥天地、海琴湾等项目靠近长江路一侧，多为高层海景房，价位在8000元/㎡左右。

    长江路沿线：开发区横向主干道 商住氛围浓郁

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    长江路东西跨度最大，道路从5公里到11.2公里，再到17.6公里、20.67公里，不断延伸，成为烟台开发区建设发展的一个缩影。从马家向东，长江路无疑是开发区的横向主干道。长江路用地聚集商业、休闲氛围，两侧以高层商住楼为主，如星颐广场、富饶中心、天马中心广场等。

    衡山路板块：行政带动商业发展 南部商圈崛起

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    根据开发区城市规划，衡山路两侧地区，在优先落实完善行政办公、文教体卫等城市公共服务设施的基础上，以高档居住、商业功能为主。

    目前来看，开发区管委、开发区行政审批中心、法院等机构均位于衡山路中轴线上。借力城市公共服务设施的落户，衡山路集聚了衡悦广场、万行广场、大拇指广场和正海广场等多个综合体，逐步发展为以现代商业综合体为主要辐射点，辅以成熟现代生活区，以高层为主满足城市居住人口的繁华商圈。特别是万达广场的挺进，“万达速度”和万达大规模的宣传布局，衡山路被迅速带动并炒热，据同策数据统计，万达广场上半年楼市成交达367套，跑量突出。与此同时，开发区公交线路调整、道路整修等举措直接辐射到福山区、芝罘区，开发区南部商业高地成形。

    高级中学片区：品牌房企依托学府 板块迅速炒热

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    在开发区，除海景、商圈促进板块崛起外，学区对楼市的带动也不容小觑。开发区高级中学毗邻实验中学，所在板块学区优势明显。2015年，作为中粮集团在烟台的首个住宅项目，中粮朗云热炒学区房概念，高级中学片区楼市热度蹿升，成为年轻人置业优选区位。2016年，继朗云项目后，香橙、佰和悦府等项目接连进驻，板块热度只增不减。

    开发区西部新区：大量需求刺激居住功能外扩

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    2002年，开发区扩区，八角、大季家规划入开发区管辖，西部新区形成。同年，浪潮LG、通用东岳、鸿富泰电子、大宇造船等大项目陆续进驻西区，加上先期已形成气候的斗山工程机械、正海、氨纶、首钢等项目，开发区的厂企发展形成新格局。

    随着外来务工人口的成倍增多，开发区城市居住功能外扩需求明显，开发区西部新区由此迎来了房地产市场发展的契机。中建悦海和园、越秀星汇金沙、招商马尔贝拉、金桥澎湖湾、金河名都等，别墅、洋房、高层产品层次丰富，产品性价比较高。

    随着蓬莱机场的落成、地铁一号线规划的确定，开发区西部市场后市发展潜力较大。