新城控股高级副总裁欧阳捷告诉时代周报记者,即便是政府采用限购限贷的方式抑制房价与地价,但却无法阻止到大城市的人群购买住房,也同样无法阻止开发商购买土地,在土地和住房供不应求的背景下,高价地现象无法避免。
克而瑞认为,三四线去库存压力凸显的大背景下,城市分化加剧使得房企的投资价值趋同,为了长远的发展,房企不得不将投资重心调整至一二线,尤其像上海这样的核心城市,从而导致了僧多粥少,高价地频出。
去化魔咒
如今的房地产或许已经不仅仅是房地产,更是中国家庭最重要的金融资产,这句话,同样适用于房企。
今年以来,包括恒大、碧桂园、融信中国、融创等在内的多家房企纷纷把拿地作为公司重要战略之一。在业绩会上,关于高价地的话题也似乎成了记者们的提问标配。
“在土地投资方面,今年全年的预算是800亿元,上半年已经花了450亿元左右,下半年还要花400亿元左右去做这个事情。”2016年碧桂园年中业绩会上,总裁莫斌表示,下半年碧桂园会继续加大拿地力度,上半年已经获得181宗地,平均每天都有拿到新地块,到了年底有可能超过360宗地。
2015年,这家企业共斥资559亿元购置土地,而这个数字在2014年仅为160亿元。
雅居乐主席兼总裁陈卓林在2016年中期业绩会上也表示出对于购买土地的迫切希望。其表示,目前公司手头上已有200多亿元的现金,下半年预计还将增加近300亿元的现金,“全年共计有200亿元用来买地”。
而在业绩会上,被问及为何斥巨资购买上海静安区高价地时,融信中国董事长欧宗洪认为,这样的价格仍在合理范围之内,“同样的地块放置在北京(楼盘)相同地段,价格应该更贵”。
这家企业在今年上半年买入10宗新地块,成本154.21亿元,成为高价地购买大军中的民企佼佼者。
同样的高价地制造者,还有国企信达地产(600657,股吧)。继以123.18亿元夺得杭州市滨江区地块,创造今年以来全国总价高价地之后,今年6月1日,信达以58.05亿元拿下上海宝山区宝山新城地块,平均楼板价36962元/平方米,溢价率超过300%。2015年以来,信达先后在全国各地高调夺得9幅地块,其中7幅是高价地,合计涉及资金也超过350亿元。
但高价地素来不是用来仰望的,能否打破高价地魔咒进而盈利,是所有开发商都应该考虑的问题。
一个较为经典的例子来自于保持了“全国总价高价地”纪录近7年的亚运城项目。2009年12月22日,富力、碧桂园、雅居乐联合体以255亿元天价竞得总建筑面积438万平方米的亚运城项目,创下全国总价高价地纪录,并至今无人打破。半年之后,中信地产、世茂房地产“被邀”共同开发,五家公司各持20%股份。
但据媒体报道,自2010年开售至今6年来,亚运城超长的培育期与缓慢的回本速度,让其楼价“6年如一日”,始终在原地踏步。
根据阳光家缘数据显示,亚运城2010年首次入市销售均价为12489元/平方米,6年后,截至8月23日,亚运村成交均价仅为12051元/平方米。而2016年7月,广州(不含南沙、从化)中介网签7155宗,中原地产成交均价为24800元/平方米。
富力地产董事长李思廉曾经给亚运城算过一笔账,255亿元的地价加上三大村的摊分成本、地价利息、销售策划投入等,亚运城的平均成本已经超过11800元/平方米。而据知情人士透露,亚运城销售六年,由于前期巨大投入,至今尚未回本。
故事仍在进行,但富力已经决定退出。据悉,富力原先持有的20%股权由世茂、碧桂园和雅居乐、中海(原中信)平分。
“对于企业来说,抓住热点城市稀缺的土地资源、加快规模扩张仍然是促进企业加快发展的助推器。”但欧阳捷同时提醒,最大的风险在于政策的可能性变化导致的市场变化,进而给企业的现金流带来风险,同时企业还必须有打造高端产品的能力,消化高地价带来的成本。
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