易宪容：房价是不可能涨到天上去 挤泡沫要找到重点

    楼市退火攸关经济稳增长

　　抑制当前的资产泡沫，重点应放在抑制房地产泡沫，而要抑制房地产泡沫就得通过信贷及税收杠杆方式。如果房地产资产泡沫得不到抑制，不仅中国经济增长难以持续，也会给中国金融市场带来很大的风险隐患。抑制了房地产泡沫，它将成为中国经济持续稳定增长的新起点。

　　挤泡沫要找到重点

　　尽管当前中国金融市场不少方面仍不成熟、问题也不少，但是“抑制资产泡沫”更应该是房地产泡沫而不是股市或其他资产。

　　我们可以看到，2014年以来，为了稳增长，央行采取了一系列降准降息等货币宽松的政策，并向市场注入大量的流动性，但是信用的扩张并没有让资金流入实体经济，而是在金融体系内空转，并涌入房地产等市场，从而引发了一线城市及部分二线城市房地产市场价格疯狂上涨，房地产泡沫迅速吹大。如果这股资产泡沫得不到抑制，不仅中国经济增长难以持续，也会给中国金融市场带来很大风险隐患。

　　房地产泡沫吹大与信贷扩张有关

　　应该看到，造成目前中国房地产市场空前繁荣的景况，并非市场经常传说的居民手中钱太多而没有投资渠道，更深层次的原因是利用银行金融杠杆炒作。

　　因为，在降准降息的作用下，2015年中国居民购买住房按揭贷款利率降到历史最低水平，使得中国居民的按揭贷款从2015年以来出现了爆炸式增长，从2011年的月均693亿元飚升到2016年上半年的月均3993亿元，增长5倍多。今年上半年居民的住房按揭贷款占GDP比重及中国居民按揭贷款月支付比重，都达到上个世纪90年代日本房地产泡沫破灭时的水平。

　　中国人民银行货币政策报告显示，截至今年6月底，个人住房贷款余额达到16.55万亿元，按年增长30.9%。其中，上半年增加2.36万亿元，比去年同期多增达1.25万亿元，6月末增速达32.2%，月度增量一直在创历史新高。也就是说，今年上半年通过个人住房按揭贷款，有三分之一的银行信贷资金流入房地产市场。显然，银行信贷快速增长是今年上半年房价飙升的主要推手。比如，今年上半年银行贷款增加到7.53万亿元、社会融资规模增量到9.75万亿元，居民贷款增加2.95万亿元（并占上半年整个银行贷款的比重近40%）。这都是中国前所未有的事情。也就是说，当前中国房地产市场的繁荣完全是过度使用金融杠杆的结果。这种结果不仅把房价推到了天上（如一线城市），也把不少城市的地价推到了天上，让房地产泡沫吹得更大。更为重要的是，大量的流动性在金融市场空转而不流入实体，使得民营企业投资突然全面迅速下降。如果这种局面得不到扭转，不仅中国房地产市场及金融市场面临巨大的风险，也会让中国经济增长下行的压力越来越大。

　　同时，尽管央行的货币政策报告把通过个人住房按揭贷款流入房地产的资金算作流入了实体经济（过去金融统计数据没有这个概念），但实际上，在国家统计局的统计框架中，住房购买不是消费而是投资。如果住房的购买是消费，那么房价的上涨也必然会反映到居民消费价格指数上。十几年来中国房价如此飙升，中国居民消费价格指数岂不疯狂上涨？如果居民消费价格指数疯狂上涨，中国央行的基准利率能够这样一降再降吗？既然购买住房是投资，那么过度扩张的银行信贷涌向房地产市场当然是在推高资产价格，吹大资产泡沫。这也是当前无法有效遏制房地产泡沫的关键所在。所以，早前中央指出要抑制资产泡沫的重要意义就是要去杠杆，就是要抑制房地产的泡沫，否则无法让中国经济真正走上正轨。

    树不能长到天上。高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机，导致经济负增长，甚至让老百姓(行情603883,买入)的储蓄泡汤。也就是说，中国再不能以过度使用金融杠杆的方式推高资产价格，以此来保证GDP增长。房价是不可能涨到天上去的，中国房地产市场存在泡沫就得挤，否则就存在可能引发系统性金融危机的隐患。

　　信贷及税收杠杆是最好的方式

　　要抑制房地产泡沫，最为重要的方式就是让房地产市场回归居住的功能，去除房地产投机赚钱的功能。这是把握当前抑制房地产泡沫的关键所在。

　　如果中国的房地产市场生产的住房是给人居住的，主要是消费居住的功能，而不是当前人们热衷的投机及赚钱功能，政府就得用住房交易税、交易所得税把住房的投资与消费的功能严格区分开来，并用住房税收政策严格抑制住房投资炒作，而不是继续沿用住房限购政策。

　　事实已经证明，地方政府出台的行政性限购政策对抑制房地产泡沫作用有限。因为，只要购买住房可赚钱，投机炒作者就会想尽办法突破这些限购政策，并让一些城市的房价越是限购越是上涨得快。

　　另外，当前房地产泡沫膨胀很大程度上与过度扩张的信用政策有关。当住房的投机炒作资金利用金融市场过高杠杆、过低利率涌入房地产市场时，房价一定会被推高，房地产泡沫一定会被吹大。因此，在严格的税收政策把住房的投机炒作与居住区分开的情况下，同样要用信贷政策严格限制住房投机者涌入。比如，提高投机者按揭贷款的首付比例、贷款利率，并对他们做按揭贷款时的收入证明、还款能力等进行实质性审查。如果政府的信贷政策能够在这些方面改进与完善，住房的投机炒作就会受到严厉遏制，房地产的泡沫也能够在这过程中逐渐被挤出。

　　可以说，对于抑制房地产泡沫，信贷及税收杠杆是最好的方式。如果不从这些方面入手，还是期望通过行政干预的方式来进行，所起到的作用肯定是十分有限的。

　　总之，抑制当前的资产泡沫，最为重要的是抑制房地产泡沫，而抑制房地产泡沫就得通过信贷及税收杠杆的方式，而不是通过限购等行政手段，这才是当前抑制资产泡沫的实质所在。可以这么说，抑制了房地产泡沫，它将成为中国经济持续稳定增长的新起点。