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    在二手房交易过程中，购房者大多数关注的是房子的地段、楼层、户型、装修、价款等因素，往往会忽略“房龄”，甚至有些购房者甚至将房产证上的时间误认为是房龄起算日期。那么二手房房龄有何重要性呢？如何识别二手房的真实房龄呢？下面小编为你一一解答。

    一、二手房房龄的重要性

   您好，广州公积金中心对于二手房贷款年限的要求是二手楼贷款期限不得超过20年，贷款期限与楼龄之和不得超过40年。房龄20年以上的房源，如果申请公积金贷款，贷款年限会比较短。房龄的大小是对贷款年限有影响的，商业贷款对于二手房贷款年限要求，每个银行规定不一样，最宽松的是借款人年龄+贷款年限不超过70，贷款年限+房龄不超过50年。男的不超过65岁、女的不超过60岁。最长贷款年限为30年。

    在二手房交易中，房龄是购房者买房时不可忽视的重要因素之一。因为房龄将对成交价格、居住品质、贷款年限和贷款额度等有所影响。具体如下：

    1、房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系

    房龄增大意味着房屋实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，购房者的实际购房成本将增高。随着受损程度，还可能存在安全隐患。

    2、房龄较长的二手房，银行可能会拒贷或缩短贷款年限

    二手房是按照评估价来计算贷款额的。所谓的评估价则是根据当时的市场情况，通过专业的评估机构对房产价值进行评估而计算出来的。一般房屋年限越长，评估价可能越低。老房子在申请二手房贷款时，贷款金额一般还会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。

     二、如何正确识别二手房房龄？

    您好，一般主要通过房产证到房管局进行查册，了解房屋产权办理时间。另外您还可以问附近邻居、物业等，有的小区会在每个单元的石碑上刻有小区建成的年月日。

    在二手房买卖过程中，确定房屋年龄是其中的关键一环。房龄，即房屋的年龄，是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。很多购房者会错认为从房产证上的时间来计算房龄。房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，有些已经转手了两至三次，所以最后看到的这本房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。那么买二手房，如何识别真实的房龄呢？

    1、调查法

    A、调查产权。买方若想要知道二手房的真实房龄，需由卖家带上产权证等相关证件，到房管局查询房屋产权办理时间是最直接也是最有效的办法。你可以从产权办理时间推断出房屋的年龄，一般来说，单位房的年龄可由产权办理时间向前递推两三年，商品房的年龄则可递推一两年的时间。

    B、调查建成时间。除了调查房屋产权时间，你也可以通过调查房屋的建成时间来推断房龄。你可以亲自前往国土局查询房子的建成时间，这样的方式也是比较稳妥的方式。

    2、观察法

    A、看楼体外观。一些住宅外墙都会用墙漆或瓷砖进行装修，这样的房子多为九十年代中后期之后的建筑。但若是水泥外粉墙面的住宅楼，那就多为九十年代初的建筑。若是红墙砖瓦砌成的建筑，那就多为上世纪八十年代至九十年代的建筑。

    B、看楼层数量。看楼层的数量也可以看出住宅的大概年份，比如楼层为2至3层的，多为上世纪五十至六十年代的建筑。若楼层在八层或八层以上，但没有电梯，那就多为九十年代中期的建筑，但要注意的是，不同地区的建成年代可能会有差异。

    C、看厨卫装修程度。虽然大部分二手房在出售之前都会进行翻修，但即使墙面可以重新粉刷，家具、家电可以替换，但是厨卫的装修还是难以改变的。你可以通过厨卫地板的成色、款式、新旧程度等细节来判断出该房屋的年龄。

    3、向邻居或是物业询问房屋情况

    购房者向房屋所在小区的物业管理人员或者周边的邻居进行询问，通过旁敲侧击获得答案，了解到真实的房龄，毕竟你是很难从售房者的口中得知真实信息的。

    房龄与购房者的诸多利益相关联，因此在买二手房时一定要弄清楚房子的真实房龄以免吃亏上当。当然为了确保万一购房者可以在与房主签订买卖合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符，房主应承担相应的违约责任。