盛松成：解析政治局会议对房地产市场健康发展的要求

　　三、保持房地产市场健康发展的五点建议

　　保持房地产投资开发的合理增长绝不意味着短期内刺激房地产，恰恰相反，是促进经济长期稳定发展的需要。为此，我们提出以下五点建议。

　　1、加强房价预期管理。

　　2018年10月份，我们就提出房价预期调控的重要性(盛松成等：《扭转房价只涨不跌的预期正当其时》，今日头条，2018-10-30)。预期管理是稳房价、稳地价、稳预期的重要一环。预期的稳定可以平抑市场波动，稳定当前地价，降低投机的获利空间，遏制市场投机行为，降低房屋的投资属性，实现房住不炒的政策目标。在总体需求不发生大量下降的情况下，稳预期就离不开供给端发力，而维持房地产开发投资的合理稳定增长就是供给端调控的重要手段之一。同时，不将房地产业作为短期经济刺激的手段也意味着房地产业在长期中必然要实现与整体经济的协调发展，防止大起大落式的发展模式，这也将稳定当前房地产市场预期。

　　2、坚持房地产市场调控不放松。

　　要坚决贯彻落实“房住不炒”的政策基调。房地产调控虽然有代价，但我们仍应坚持调控不动摇。实际上，房价基本稳定，哪怕是小幅下跌也不会对经济增长产生较大影响。保持房地产开发投资的合理增长，能够增加供给来满足刚需和改善群体的需求，实现房地产投资和房价稳定的良性循环。同时通过平稳房价进一步打击房地产投资投机需求，实现房地产调控的三稳目标。坚持房地产市场调控不放松还是政府对于房地产市场态度的体现，可以有效打消市场对于政策放松的预期，进一步平稳市场预期，实现房地产市场的健康发展。

　　3、以供需相结合的调控方式促进房地产市场健康发展。

　　需求端调控由于操作较易且见效较快，往往是房地产调控的主要手段，但是需求端调控容易导致购房者的主动规避，单一的需求调控还会使购房者对房价的预期越来越高，调控难度越来越大。而且无论从短期还是长期来看，我国房地产需求仍然处在相对高位，单纯压制并不能从根本上解决问题。如果试图只通过压制来缓解目前的问题，这些压制的需求终究会在未来反弹，造成更大的问题。实践证明，供需结合的调控方式才更加有效。保证房地产开发投资的合理增长并坚持限购限贷不放松就是这一调控思路的具体体现。只有供给稳定，才能保证房价的稳定，进而确保预期和地价的稳定。供需调控相结合才能实现房地产业的健康发展。

　　4、合理解决房企正常融资。

　　目前房企融资在全面收紧，尤其是银保监会23号文发布以后，房企融资进入强调控阶段，信托、基金等金融机构对于房企融资全面收紧。2019年6月份房企开发资金来源增速为7.2%，比5月份下降0.4个百分点。第二季度主要金融机构人民币新增房地产贷款同比下降了9.32%。严控房企违规融资完全应该，但也应满足房企正常、合理的融资需求，以保证合适的投资水平。要积极响应中央一城一策、因城施策的政策方针，对于人口仍在持续流入，产业基础好的大中城市的房地产项目应该支持合理必要的融资需求;对于人口持续流出，产业基础较差的收缩型城市，要严控资金流入，甚至加大调控力度，规避相应的风险。对于国家政策扶持的重点领域相关的房地产项目也要予以积极支持，例如长租公寓类的相关项目。同时要严格按照住建部的要求对消化周期在36个月以上的城市，应停止供地;36-18个月的，要减少供地;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。合理增加土地供应能达到“稳地价”的政策目标。地价稳定及供应的增加是房价稳定的基础，地价和房价的稳定是预期稳定的根本，这样，房地产业就不会成为短期刺激经济的工具，也才能实现房地产业的健康发展。

　　5、积极构建与完善房地产市场长效机制。

　　长效机制是我国房地产业长期健康发展的重要条件，目前已经进入实施与试点阶段。长效机制的建立有助于改变政策实施的动态不一致现象，有效遏制房地产市场的短期行为，精确调控地价和房价，为落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任创造条件，促进房地产市场和整体经济的健康协调发展。

（来源：同策资管 盛松成）