(匿名)

目前，全国各地不断出调控政策，响应习书记的“房子是用来住的，不是用来炒的”，同时抑制楼市过热的现象。分析政策可见，调控的主要思路是限制外地人购房的资格，限制本市户籍的居民购房数量，以及提升二套房以上的购房成本，可见国家对二套房的政策态度。那么究竟该怎么认定第一套房，怎么认定二套房?购买二套房与首套房相比有什么差异呢?下文为大家解读!

　　什么是“第一套房” “第一套房政策”认定标准

　　第一套房定义就是购房是以家庭为单位(夫妻及未成年子女)名下无房。贷款：以家庭为单位，没有住房，也都没有贷款买过房。(注意有些城市只要没用过贷款记录即使有住房也可以算第一套房)

　　而第一套房贷款定义是指银行向借款人发放的用于购买第一套自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。

　　什么是“二套房”?“二套房政策”认定标准

　　一是在拟购房所在地房屋登记系统(包括预售合同登记备案系统)中其家庭有登记有一套(及以上)成套住房的;

　　二是借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房的;(部分城市：如北上广深)

　　三是通过尽职调查确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的，即"认房认贷认调查"。

　　同时规定"具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果"。

　　通俗点来说，已经有了一套房，再购买一套就是二套房，这在缴纳税费的时候非常明确。而模糊不定的，则是在贷款记录的认定了。

　　购买二套房与首套房相比各方面差异

　　一、税费：购买二套房的税费会比首套房高，一般来说在购买二套房时契税会在2~3%之间，而在出售房源时，二套房则会对个税有影响，虽然目前基本上税费都是由买方出，但过高的税费也会影响卖家的售价。

　　二、首付：购买二套房时与购买首套房有差异化的信贷政策，目前来说北京购买二套房普通住宅首付6成，上海二套房普通住宅首付5成，深圳二套房首付7成;广州二套房无房贷记录或结清的普通住宅5成，未结清的7成。其他城市二套房4成居多，具体以当地为准。首付比例较高，对于购房者资金方面的压力较大。

　　三、利率：一般来说，购买首套房可以享受银行的优惠利率，一般在基准利率的8折-95折;而购买二套房，利率则是在基准利率的基础上上浮10%;

　　四、购房资格(社保)：目前，在部分城市的限购限贷政策上，对于非本市户籍的人员首套房及二套房的社保时间要求也不相同。如东莞，非本市户籍的购买首套新建商品房社保要求是1年，二套房要求则是2年。中山、江门也有不一样的要求。

　　五、购房资格(婚姻):为了避免一些通过假结婚、假离婚获得购房资格的，深圳、广州限定了本地户籍单身限购一套，上海限定了非上海户籍单身不能购买。所以不符合上述要求的，也无法购买二套房了。

　　以上就是二套房政策以及二套房与首套房的区别了，各位在购买前，需要从上述几个方面去思考衡量了。