【掌柜日报】房企的轻资产逻辑 拿地难促成房企轻资产化

     轻资产是最近房地产企业所频繁提及的一个词汇。经过了近两年的摸索，这种模式已经不再是一个概念。总体来说，“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益，包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。目前，行业内对于究竟什么是轻资产化也已经有了一个比较明晰的定义。不少品牌房企也都纷纷开始进行“轻资产化”的转型尝试……

      1 “拿地难”促成房企轻资产化

      “不持有房地产的一种经营行为，我们管它叫做‘轻资产模式’。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，现在很多房企都在谈论“轻资产”运营，其实它的本质就是没有资产，只做经营管理。“房企本身往轻资产转其实也是无奈之举，现在土地成本太高，竞争激烈，拿地越来越困难，因此房企才有了做‘轻资产’的必要。”

      即使是对于一些资金实力比较强的房企来说，在这样的市场背景下，也在纷纷提前布局“轻资产”。“竞买规则的改变，自持压力的增加，传统开发销售模式面临挑战，租售并举的导向，逐步在城市规划、土地竞买、财政税收等领域落地。这些都在促使开发商转型。”保利地产集团副总经理余英前段时间也曾公开表示：“根据发达国家的一些经验，最有可能替代房地产开发商的就是资产运营商和房地产基金组织。”

      2 轻资产业务呈现多元化

      值得注意的是，目前房地产市场的“轻资产化”尚没有一个固定的模式。事实上，各类房企都在积极发挥自身的特色，在轻资产运营的领域进行探索。目前行业内已经形成几种比较成熟的轻资产运营模式。

      比如，拥有丰富商业运营经验和基金管理经验的凯德，就探索出一种集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的凯德模式。

      凯德集团中国总部首席企业服务官、凯德中国华北区区域总经理陈培进表示：“从项目到基金的结合，能够降低资金成本，提高效率。很多做得好的酒店都是轻资产的方式，是总体提高回报率的方法。因为轻资产只需要投入人力成本，扣完之后收益很高。”

      除此之外，还有以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式。比如，一些大型商业地产领域企业做得比较多；以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式；另外还有消费品牌溢价，进行代建、代管的模式。比如绿城、朗诗等均采用过这样的模式。

      不过绿城房地产建设管理集团董事、总经理李军也强调：“目前，房地产行业还是金融属性为核心的一个行业，我们做代建，不能说我们不出钱了，就变成轻资产了，绿城在与资金合作方面做了多元化对接。”

      3 轻资产更利于打包上市、对接资本

      “相比房地产这种高负债高投入的项目，香港及境外资本市场，更认可轻资产、重运营+金融。”一名地产行业分析师表示，净利润、估值、低债务是这类轻资产概念股的核心卖点，通常地产公司的估值是10倍左右，轻资产公司市盈率有可能达到30倍左右。

      上市之外，轻资产公司也在努力和基金信托进行对接。

      李军表示，绿城战略性安排了做单项目的投资基金。目前在海南，绿城管理和首泰基金合作，做前期的调研，以基金打包的方式，通过单项目的基金推动。

      不过，由于房地产信托投资基金(REITs)并未完全放开，房地产企业的轻资产公司还有很长的路要走。李军表示，现在涉房类的信托产品，每年的回报率要求百分之十几，财务成本实在太高了。

      如果中国的地产REITs能出来，不但回报率要求低，而且期限更长，房地产的玩法就不一样了，绿城管理这种服务型企业就会有更大的生存空间。

      凯德就享受到资产证券化带来的好处，其从集团内部孵化到私募基金的开发培育，再通过REITS的价值变现和稳定收益，构建了一个以地产、基金为核心的投资物业成长通道。

      凯德既是开发商、物业运营和资产管理方，也是基金管理方，目前凯德旗下90%以上的商业地产项目都在基金池中。

      4 “由重转轻”面临挑战

      由重资产转向轻资产、由原本擅长的租售转成持有运营。对开发商来说，其实还面临着很大的挑战。