五十大城市卖地刷新纪录 土地面积减少金额大幅上涨

      截止11月29日，全国卖地最多的50大城市合计卖地金额达到了22103.3亿，相比2015年同期的16324亿上涨幅度达到了35.4%。

　　这也是这50大城市历史同期最高纪录，但卖地数量并未上涨，截止11月29日，50大城市合计出让土地建筑面积为10.04亿平米，同比减少了5.3%。

　　从全国看，50 大城市全部出让金超过了100亿，其中有南京（楼盘）、苏州（楼盘）、上海（楼盘）、杭州（楼盘）、天津（楼盘）5个城市土地出让金超过1200亿。

　　另外还有合肥（楼盘）、武汉（楼盘）、深圳（楼盘）、郑州（楼盘）、济南（楼盘）、宁波（楼盘）、重庆（楼盘）、北京（楼盘）。成都等城市超过500亿。

　　前50大城市中有10个城市卖地金额同比翻倍。50大城市楼面价涨幅高达43%。

　　中原地产研究中心统计数据显示：调控后，全国有10个城市土地出让金超过百亿，其中最多的有广州（楼盘）、天津、济南分别超过200亿。

　　从同比数据看，相比2015年同期，这些城市大部分依然呈现了非常明显的土地高温现象。土地楼面价平均涨幅均超过了50%。

　　11月22日，广州一次性集中公开挂牌出让南沙区黄阁镇黄阁大道东侧地块、荔湾区广钢新城AF040206地块等10宗地块。当天成交住宅用地8宗、商业用地1宗，成交总价205亿元，总用地面积45万平方米，总建筑面积113万平方米，其中8宗住宅用地共需配建30.5万平方米人才公寓、拆迁安置房等政府房源。

　　中原地产研究中心统计数据显示，从930到11月24日，全国地王数量明显减少：

　　以10亿地块+溢价率100%为标准，10月来，合计79宗超过10亿地块中，有32宗溢价率超过100%，相比前期比例明显降低。

　　10月单月只有17宗地王，而11月截止24日只有15宗。

　　从政策看，热点城市虽然房企抢地现象依然持续，但增加持有、设置限价等模式，已经基使得前期地王集中区域开始出现地价降温现象。

　　整体土地市场虽然有所降温，但企业在销售火热的2016年去库存明显，这种情况下，资金情况乐观，即使市场有政策风险，依然需要积极补充土地储备。

　　从单个城市看，约束了溢价率，但房企依然出现了，全面持有、增加安置房等办法拼抢土地。从房企的资金情况看，依然在部分热点城市拼抢土地，在整体2016年销售刷新历史纪录的情况下，房企补货的积极性较高。优质土地抢夺依然激烈。

　　调控政策继续深入下，8-9月各地高价地频繁出现的现象在10-11月月份明显衰减。

　　当下除济南，天津等城市外，高溢价率地块明显减少。

　　以部分城市为例：

　　福州（楼盘）市拍卖竞价采用限地价、竞无偿提供住宅建筑面积方式；即地块设定最高限制价格（溢价率上限设定不超过50%，含50%），竞买人报价不超过最高限价的，按价高者得原则确定竞得人。

　　11月16-17日，北京出让4宗住宅用地，其中成交一宗溢价率47.69%，所有住宅面积全部持有。武汉设置100%溢价率上限。

　　在10月调控前，出地必然地王的城市，上海、杭州、南京等城市，在11月首周出让的集中土地溢价率均在10%以内，整体看，土地市场出现明显分化。

　　严格执行调控政策的城市，基本告别高溢价率地。但房企资金面依然宽松，所以土地价格依然高位。

     在22个城市出台调控政策后，各地楼市出现了明显的退烧现象，

　　整体看，相比调控前市场最火爆的8-9月，高价地数量开始减少。10月份截止31日，累计10亿以上的地块中，溢价率超过100%的地块有17宗，主要出现在天津、长沙（楼盘）、南宁、上海、佛山（楼盘）、沈阳、南昌（楼盘）。整体看，大部分城市的土地成交相比前期均有所降温。

　　10亿以上的地块中，溢价率超过100%的地块9月有50宗、8月有46宗。整体看，10月高价地地王地块明显减少，基本集中在少数几个城市。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为：

　　2016年截止日前，已经有苏州、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1000亿，从溢价率、楼面价、土地成交额看，均超过了历史。

　　随着各地政策出台，从资金、需求、信贷等多方面约束收紧了地王出现的可能性。

　　首先：这一轮市场上涨的原因:

　　这一轮市场出现恐慌暴涨的三大主要原因是

　　资金潮+资产荒+财富效应：

　　房价已经出现了恐慌式样上涨，这种恐慌的消息还会持续！多个城市环比涨幅超过3%，历史未有过的恐慌。

　　钱太多、可买的东西不多，银行积极给一二线城市房地产加杠杆，部分投资者已经在这一轮房地产投资中获利。这三者是市场开始疯牛的主要原因。

　　因为投资集中，所以本轮政策有望出现快速效果，部分已经投资获利的投资者可能快速离场。

　　其次：当下市场在连续重磅政策的影响下，开始降温，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信贷等政策力度较大。但如果针对开发商的资金不约束，后续高价地继续出现，很可能政策的影响会快速降低。

　　第三：整体看，市场的过热成交将会明显被抑制，短期部分过去报价过高的项目和二手房价格会快速回调，但整体看，市场未来的调整期将维持6-9个月。这一轮市场的调整幅度要看，信贷收紧的尺度。

　　第四：之前部分企业获得的高价地很可能面临入市难题，房价上涨已经明显放缓，预计四季度大部分城市的房价都将处于平稳中。