张玉良34亿“甩包袱” 陆家嘴地产腾挪

    对绿地来说，商办之重已经成为其落后于3000亿阵营的最大掣肘。作为掌舵者的张玉良，正在想方设法地调转航向，即便是优质的商办物业，也不是没有卖掉的可能，而且这一次绿地的出手已经提前了。

    12月18日，绿地控股公告披露，其全资子公司绿地金控与上海纯景实业订立了买卖协议，后者将从绿地金控手中收购上海申万置业的100%股权及债权，交易的代价合计34.13亿元。当中，股权转让款为15.75亿元，债权转让款为18.38亿元。

    上海纯景实业的控股股东为陆家嘴集团，在完成上述交易后，陆家嘴将委托绿地控股对申万置业持有的黄浦江沿岸E16-2地块进行开发代建，代建的投资额为10.5亿元。另外，绿地将向后者收取代建管理费4500万元。

    这也意味着绿地将从陆家嘴集团手中分批次收到45.08亿元的交易款项。时代财经记者获悉，黄浦江沿岸E16-2地块位于上海浦东新区，距离陆家嘴中心区域约4公里。目前项目进度为桩基工程完工，预计竣工时间为 2019 年年中，2019 年下半年可投入使用。

    将尚未落成的项目出售在绿地过去的发展中并不常见，绿地集团相关人士向时代财经记者表示，这次出售其实是集团轻资产化战略的一个体现。

    “以前绿地做的REITs是针对已经建成持有的物业。对我们来说，集团的各个产业，尤其是房地产产业链环节如果有适合做轻资产的模式，绿地都会去尝试。因此，除了已经持有的物业外，一些在建和待建的商办项目有合适的机会都会进行尝试。”

    张玉良“甩包袱”

    商办的“减重”一直都在张玉良的计划之内，因为过去布局比重过大，绿地这两年在与万科、恒大等房企的规模赛跑中已经落了下风。今年前11月，万科、恒大、碧桂园凭借快周转的住宅销售已经率先撞线3000亿，但曾经和万科并肩，且领先恒大、碧桂园的绿地却在不知不觉中落后了半个身位。克尔瑞发布的排行数据显示，绿地前11月的销售额为2110亿。

    被商办物业“闪了一下腰”的绿地在年初就提出要改变打法，“我们此前商场的商办类产品，要跟政府共同协商进行改造。还有部分商办项目按照现在的市场情况需要延迟开工。”这是绿地化解三四线商办库存的举措。

    但从根本上来讲，绿地还是希望减少商办的比重，同时对既有的物业进行轻资产“减重”。与陆家嘴的交易是张玉良调转航向的最新一例。不过，值得注意的是，黄浦江沿岸E16-2项目是绿地去年年末从上海地产集团手中收购而来，至今也不过一年。

    对绿地来说，这是一笔颇为划算的生意。上海申万置业的100%股权及6.42亿债券的交易在去年年末完成，绿地为这次权益转让的报价为12.44亿元，如果再加上项目公司一笔10.5亿元的委托贷款，绿地当初买下该项目时的代价也仅为22.94亿元，以此计算的楼面价为2.78万/平方米。仅仅一年，项目的交易价格就已经上浮至34.13亿元。

    黄浦江沿岸 E16-2 地块的用地面积为2.38万平方米，容积率3.8，计容建面为9.04万平方米。项目规划有1幢28层办公楼，1幢13层商业楼，10栋小商业楼及1幢边检站办公楼、地库。扣除须向上海出入境边防检查总站移交的一栋建筑面积约1万平方米（含地 下面积）的代建楼后，该项目总地上计容建面为8.24万平方米。

    “这是绿地对过去商办‘定制’形式的升级，之前我们在北京也有给阿里巴巴定制写字楼的案例，但代建是对这种模式的升级。与陆家嘴的合作相当于把项目占有资金提前收回，并且绿地还将保留项目建设的相关收益。”