沪千万级豪宅“开闸”入市 开发商称严禁“茶水费”

　　经过长时间的沉寂之后，近日上海豪宅市场迎来集中“开闸”。据相关机构统计，今年4月份即将上市的高端产品已经达到了8个。其中有3个在内环内，5个位于中环内。目前，多数项目处于认筹阶段，将于4月中下旬密集摇号开盘。

　　连日来，笔者先后走访了大宁金茂府、静安府、中粮前滩海景壹号、信达泰和院子、翠湖天地、中鹰黑森林等豪宅项目。记者在采访中了解到，火爆认筹的背后部分项目也不乏“天价茶水费”“签订两份合同”等违规乱象。

　　中粮前滩海景壹号项目开发商上海悦耀置业发展有限公司相关负责人向记者回应称：公司没有委托或授权任何人（包括但不限于中介、合作机构等）进行外场分销。翠湖天地项目开发商瑞安房地产有限公司方面也表示，项目所有的销售流程都是按照国家政府相关的政策公平、公开、公正的原则来进行操作的。

　　值得注意的是，政策调控下，高端项目入市价格远低于市场预期，戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏形象比喻称：“当前开发商的确非常心痛地把自己的‘ 千金闺女’以 ‘平民闺女’的身份推向了市场。”

　　对此，笔者采访了上海市住房和城乡建设管理委员会，截至发稿，记者尚未收到相关回复。

　　豪宅扎堆入市

　　2017年下半年以来，上海豪宅供应一度迟滞。上海中原地产的统计数据显示，2017年7月至2018年1月，上海豪宅的新增供应面积连续7个月为零。2018年2月豪宅供应量为1.7万平方米，3月份豪宅供应再次断档为零。2017年豪宅供应仅为12.4万平方米，尚不及2016年的十分之一。

　　在此背景下，近期多个豪宅项目的扎堆入市，引起市场关注。

　　4月8日，通过实地走访位于上海市浦东新区东育路的中粮前滩海景壹号项目了解到，目前该项目正在施工中。项目附近某中介人员王涛（化名）说道，此次项目共推出400余套房源，截至当日认筹数已超过2000人。另据媒体报道，此次实际认筹数量约3100组。

　　在位于上海市浦东新区华夏西路的中粮前滩海景壹号项目认筹现场，记者看到，虽然下午4:30以后停止认筹客户进入，但被关在大门外的人群依然没有离去的意愿，场面一度混乱。

　　位于上海市静安区彭江路的大宁金茂府项目目前已经认筹完毕。据售楼处现场销售人员介绍，认筹期间需要交纳100万元的认筹金，验资400万元，目前认筹人数是房源总数的2倍以上。

　　此外，4月10日，据上海公证网公示的翠湖天地隽荟的认筹情况，项目总共认筹385组客户，而本次开盘房源共计118套。其中，公司购买客户214组，占比超过一半。

　　翠湖天地项目开发商瑞安房地产相关负责人书面回复笔者称，翠湖天地隽荟都按照政府“公平、公正、公开”要求，每一位意向认购客户的信息均送至相关政府部门进行严格审核，经查询符合上海市住房限购等房地产市场调控政策及商品住房销售管理规定的意向认购客户方予以资格参加摇号排序。

　　对于此次豪宅扎堆入市，上海中原地产市场分析师卢文曦分析指出，这意味着楼市节奏恢复正常。“去年下半年开始中高端项目屈指可数，市场几乎就是刚需一条腿走路。通过刚需——改善——豪宅节奏性轮动有利于市场良性运行。”

　　同时，笔者注意到，此次开盘项目价格均低于市场预期。网上房地产数据显示，翠湖天地项目此次推出的房源单价范围在12万元～19万元/平方米之间，而记者注意到该项目2015年的价格也是这个区间。

　　上海链家市场研究部相关研究指出，静安府的上次推盘，要追溯到2016年底，当时的最低报价为8.11万元/平方米，高于此次推盘7.95万元/平方米的最低报价。

　　此外，一二手房价格逼近。据王涛介绍，中粮前滩海景壹号项目附近的二手房已经达到6万～7万元/平方米，而此次新开盘房源的价格也在7万～8万元/平方米之间，“正常来说，这个项目的开盘价格应该在10万元/平方米以上。”

　　同策研究院发布的2018年4月上海商品住宅研究报告也显示，从2018年第一季度商品住宅成交总价结构（按套数）来看，价格区间在500万～800万元和1000万元以上的商品住宅成交量占比分别为15%、8%，较上季度分别下调8个百分点和5个百分点。

　　上海链家市场分析师赵葆根指出，从房企角度而言，近期的相关报告显示，由于今年业绩目标的普遍调高，一季度大部分房企的业绩完成比重低于两成，因此在进入二季度后，加大推盘力度，缓解业绩压力也是必然选择。