榜单 | 25城普宅房价5年内首降 投资买房仍不划算

　　云房数据认为，基于热点二线城市“人才引进”和城市快速发展的利好，部分热门城市人口吸附力增强，租金有望缓慢上行，进而造成未来5年转售回报率的小幅攀升，转售好过囤房。但就绝对值而言，6.3%的5年转售回报率，仍低于房地产信托收益(8.33%)。

　　租金普涨房价分化

　　租赁回本前路漫长

　　纵观2019上半年，不同城市的房价走势依然存在着分化：成都、上海(楼盘)、郑州(楼盘)、天津(楼盘)跌幅较为明显，重庆(楼盘)、长沙(楼盘)、沈阳、宁波(楼盘)涨幅超10%，抢人大战的最大赢家——西安(楼盘)，房价涨幅甚至突破了20%。

　　租金方面，除杭州(楼盘)外，其他24城均出现了不同程度的上涨。重庆、西安、天津、苏州(楼盘)一路领涨，租金涨幅均在10%以上，最高涨幅达到了15.2%。杭州由于租赁市场增长放缓，上半年租金继续回落。

　　通过对租金、价格等因素的计算，可以看到25城普通住宅的静态租赁回报率大多分布在1.1%-2.5%之间，仅银川(楼盘)、沈阳、大连(楼盘)、长沙的静态回报率能超过2.5%。尽管多数城市普通住宅的静态回报率呈现上升趋势，想要通过租赁回本，仍需要漫长的时间。

　　如果将房产投资置于更长周期内观察，可以通过对长期租赁投资回报率和预测5年转售投资回报率的监测，推导出不同城市对应的投资策略。云房数据认为，2019上半年适合投资的城市是郑州，适合长期持有的城市是重庆，适合短期持有售出的城市是北京、上海、厦门、天津，不适合投资的城市是宁波和青岛。

　　覆盖城市：

　　普通住宅篇全国覆盖的城市为北京、上海、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、天津、武汉(楼盘)、成都、重庆、长沙、南京(楼盘)、杭州、西安、苏州、大连、无锡(楼盘)、沈阳、宁波、石家庄(楼盘)、青岛、太原(楼盘)、郑州、佛山(楼盘)、福州(楼盘)、厦门、银川25个城市。

　　指标解释：

　　静态租赁回报率：年内租金收益与售价的比值，根据当前租金回报，选择投资时机。

　　长期租赁回报率：租金增长情况下，长期出租物业可获得的租金回报，可判断长期的租金收益。

　　5年租赁后转售回报率：指5年内持有物业并出租，于第5年末出售物业可获得的回报率，包含租金回报和房产增值两部分收益后测算得到的回报率。根据转售回报，判断最佳转售时机。