张宏伟：2015下半年豪宅市场因为股市而降温

今年5月份以后，股市一改以往牛市的大利好。从股市表现来看，2015年5月5日-7日，中国股市摇摇欲坠，连续三日大跌，证券、银行、保险跌幅居前，中字头表现继续不尽人意，多数投资者开始怀疑中国的牛市行情是否发生了逆转。到今年6月底，股市更是从5000多点下跌至4000点左右水平；6月29日，沪指盘中连破4200、4100、4000、3900，午后一点半左右沪指探底回升跌幅收窄，全天最高4297.48点，最低3875.05点，盘中巨震10.07%。

7月27日，沪指下降8%以上，黑色星期一出现。同时，股市下降释放二次探底风险，尽管国家队助推29日A股出现反弹，但是，沪指自本轮牛市新高5178.19点调整以来跌逾千点，最高跌幅达20%以上，股市并没有趋势性逆转。截止7月29日收盘，沪指涨3.44%报3789点。随后几天，尽管决策层会出台正面的“救市”措施，但是，截止目前为止股市并没有出现逆转。

这总体说明，尽管有规划、改革、重组等众多政策层面的利好因素，但是，从经济基本面表现来看，当前经济基本面的下行走势并没有本质改变，此时不支持股市持续上行。如果后期股市仍然在持续上行，这说明股市存在一定市场泡沫，此时进入有一定的市场风险，随后股市仍然有大幅下降的可能性。

笔者认为，从前期已经获利的股市投资客来讲，尽管当前股市大跌导致投资客获利空间压缩，但是，仍然有部分投资客有可观的获利空间。从这部分投资来讲，投资客获利之后的目的无非是消费，而不是继续进行投资，看着自己卡里存款的数字不断上升。目前来看，在国内最大宗的消费也就是房子和车子了。当前来讲，相对而言买房子更靠谱，尤其是对于股市已经获利的投资客而言，改善自己的居住环境提高家庭的生活品质势必成为大多数人的追求。再加上当前政策也支持改善住房，因此，股市赢了钱，最合适的消费方向就是购房。尤其是对于股市投资客来讲，当股市基本面已经不再持续上涨之后，当股市已经开始回归理性之后，股民们更应该想清楚要不要继续留在股市，要不要调整自己的资产配置结构。

从上半年尤其是5月份之前一线城市豪宅市场表现来看，豪宅成交量的增速远远高于市场的平均增速，说明今年一线城市楼市一定程度上是豪宅之年。究其背后的原因，除了原有被压抑的豪宅市场需求集中释放因素之外，今年股市获利资金进入楼市尤其是豪宅市场成为今年一线城市豪宅市场表现较为抢眼的非常重要的促进因素。

但是，对于当前股市尤其是5月份之后的股市来讲，股市“牛市”前景已经破灭，“慢牛”也很难说。甚至股市还面临“降杠杆”背后的持续下跌的压力。此时，对于高位进入股市的股民来讲，尤其是原计划通过股市获利再进行购房，或再进行重新资产配置的股民来讲，当股市不景气之后，股民在股市的损失也相当惨重，对于本来具备改善或购房投资的群体来讲，这个时候可能会因为股市的大幅下跌延缓进入楼市的时间，甚至导致这部分购房群体购房改善生活或进行资产配置的时间搁浅。而这样的现象对于一线城市的豪宅客户来讲表现尤为明显，下半年一线城市豪宅市场可能会因为股市下降而降温，市场投资投机性需求会减少，市场据此而回归理性，成为刚需、改善型主导的市场。

笔者认为，毫无疑问，在6月底“降息+定向降准”的市场背景下，在央行、证监会等部委主导“救股市”的市场背景下，对于尚有获利空间的股市投资来讲，把控好央行等部委给股民们最后的解套期“窗口期”显得非常关键，股民们在最后的政策“窗口期”卖股套现买房成为投资的最佳选择。而此时，豪宅市场降温并回归理性，投资客可以关注一些还具有投资价值和涨价空间的刚需项目、改善型项目，可以在这些项目中继续谋求升值空间。