仲量联行麦哲文：人民币贬值对房地产市场的影响

此次人民币贬值之前，外国在华不动产直接投资已经受到价格居高不下的抑制，呈现出增长乏力的景象，而且会因为此次贬值进一步减少，其原因是人民币贬值促使投资者考虑他们将在华投资兑换成本国货币时的现金流问题，从而造成投资进一步减少。外国对华投资有可能会因投资者的谨慎而暂停，造成短期内外国资本流入减少。在有限的情况下，新的市场进入者或刚刚开始关注于中国的资金募集者可能会推迟其计划，直到能够明确可以获得可控的回报，同时能够建立部分对冲协议。但是，关注于中国市场的现有投资者会继续关注中国。外国投资者很有可能持观望态度，造成未来几周或数月内没有明确投资决策。

过去一两年间，中国对外资本流出，包括不动产投资，急剧增长。这次贬值是否会是遏制资本外流的一种资本控制手段？我们认为不一定如此。货币贬值短期内有提高海外资产价格的作用，因此不利于海外投资。但是，通过贬值减少资本外流的目的将会适得其反，因为这实际上会鼓励更多资本外流到海外房地产投资。此次贬值的意外结果就是鼓励中国不动产基金在全球范围内实施资产多元化，从而对冲汇率风险。这将鼓励更多海外投资。中国的海外投资者将受益于更强的外国主导的现金流，总收益将会显著提升。

给个人投资者的建议

境外住房价格可能会因此而略有提高。但是，正在考虑海外置业的个人投资者现在有更多的理由到海外投资房地产，以实现资产多元化。我们预计，对海外住宅投资的兴趣将日益提高，这不只是为了获得回报或租金收益，而且还是一个财富保值工具。投资目的地的最佳选择将依然是伦敦或纽约等全球金融中心，同时投资者对全球二级市场的兴趣也在逐步增加。近期的市场变化提醒投资者需要采取投资地域的多元化，同时提高受硬通货抑制的不动产的利率水平。更重要的是，投资者应密切关注新发展趋势的形成。

有人会认为，有涨就有跌。所有汇率变动都有周期性，美元在过去几十年来就是如此。现在，每一个人都在观望。需要形成新的趋势才能改变人们的行为方式，仅仅三天不足以彻底扭转人民币长达10年的汇率升值趋势。但可以确定的是，人民币汇率的这一最新变化，将大大推动中国投资者海外购买住宅资产的热情。