远洋地产扩张之路艰难逆袭：完成全年销售目标压力大

　　尽管已然沉寂多年，但远洋地产控股有限公司(03377.HK，以下简称“远洋地产”) 却似乎并不甘于平凡，在翻过所谓“三座大山(稳定股权结构、发展投资物业、全国区域布局)”之后，远洋地产正式开启了自己的扩张之路。

　　今年以来，从“疯狂掠地”、12亿美元的海外发债，收购公司再到拓展商业地产、试水房地产金融与养老地产，谋求高周转，远洋地产无一不用自己的方式向外界展露着自己的 “野心”。

　　今年上半年，远洋地产实现营业额178.4亿元，同比飙升96%，但逆市之下，远洋地产“欠佳”的毛利率成了其不得不面对的“软肋”。数据显示，上半年，远洋地产的毛利率20%，连续第三年下滑，远低于行业31%的平均水平。

　　显然，远洋地产的扩张之路并不好走。对于远洋地产来讲，除了积极地调整发展战略以外，去库存也成了其面临的头等大事。但是，8个月过后，远洋地产的协议销售额仅完成销售目标的43.5%，在剩下的时间里，远洋地产要完成余下目标实属渺茫。时代周报记者曾试图联系远洋地产，截至发稿前尚未得到回复。

　　商业地产步入收获期

　　随着2010年国资委要求非地产央企退出房地产业务，远洋地产和中远集团长达17年的“爱情长跑”宣布走到了尽头，而“接棒”的正是中国人寿和南丰控股。至此，褪下了“央企”光环的远洋地产，也拉开了其长达数年的股权争夺的序幕。

　　“去央企化后，资金、资本成了制约远洋地产发展的瓶颈”，远洋地产董事局主席兼行政总裁李明曾表示。据资料显示，截至2011年底，远洋地产尚有高达140亿元的短期贷款和50亿元的土地款需支付，而2009年至2011年，远洋地产的经营现金流却一直是负数。

　　为满足资金需求，除了加速销售，出售资产以外，融资也就成了远洋地产维持运营的一根“救命稻草”，但高昂的融资成本却也让远洋地产叫苦不迭。

　　据资料，截至2012年底，远洋地产的总利息开支高达29.46亿人民币，而借贷总额为323.93亿元，到2013年底，这个数字又分别达到了25.85亿元和352.95亿元。

　　中国人寿、南丰控股通过融资均先后入主远洋，“大当家”之位数次易主，这种变化一度让远洋的股权结构难以稳定，造成管理的混乱。事实上，“外人”增持股份来撼动自己的领导地位，虽然并不是李明所愿意看到的，但为了缓解不堪重负的财务，远洋地产也无可奈何。去年11月，远洋地产再次融资近50亿元人民币，至此中国人寿持股增至29.04%;股东南丰集团持股增至20.98%。随着两者的增持，远洋地产股权结构才趋于稳定。

　　区域布局上，“在2011年，远洋地产270亿元的销售收入来自9个城市，而到2012年则来自17个城市。”李明表示，截至今年上半年，远洋地产的区域调整工作已经全部完成，为了提高效率，其内部还实行了从原来的“总部—事业部—城市公司”，到如今“总部—城市公司”的管理变革。