房地产市场不会步入下跌周期 销量回升需要叠加效应

　　9月3日，在野村中国投资年会上，野村中国房地产行业研究主管高剑锋表示：“中国楼市销量跌幅已于第二季度见底，第三季度楼市销量降幅将会逐渐收窄，同时价格将会进一步下降。市场是否在第四季度出现转机，仍有赖于信贷放松情况。未来政策将有能力遏制住房地产市场下行趋势。”

　　“未来3～4年房地产市场存在基本的需求，所以销量应该是一个平的趋势。长期来看，房地产不会进入一个下跌的周期。”高剑锋说。

　　目前，地方限购政策仍在继续调整，宽松刺激也在逐步施行中。“放开限购是一个常态。一个比较明显的销量回升需要一个叠加性的效应，比如税收、公积金、信贷等有没有优惠，叠加效应产生后会看到一个明显的回升。”高剑锋称。

　　他认为，地方政府对于房地产和土地税收的依赖程度较高，也使得政策向市场倾斜。“过去几年如果把中央政府对地方政府的转移支出去掉，光是土地销售就占了地方政府收入的1/3左右。地方政府对房地产和土地税收需要长期才能做到脱钩，目前承受不了疲弱的地产市场。”

　　而在市场需求方面，高剑锋预期未来3～4年会是一个平稳走势，房产销售量将不会进入下跌周期。“由于地产本身存在季节性因素，地产销售从量的角度来看，在第二季度已经见底。”

　　此外，1980年代末期出现的婴儿潮是支撑购房需求的主要原因。“从结婚人口的角度来讲，统计显示25～39岁占了全部结婚人口的80%以上，这个数字在2011年见顶了，但是到2020年为止基本上都是平的，跌的可能就是很低的几个百分点，所以2020年之前结婚人口还是有一个很大的数字。”除婴儿潮外，大学生毕业人数持续增长和劳动力人口总体的增长也刺激着住房需求的加大。

　　对于房价是否会因需求上升而出现回升，高剑锋表示：“9～10月份有大量的新盘开出，销售方会积极降价，砍盘砍价的比例有所提高。并且这个跌幅会持续到年底，才会看到一个企稳的局面。因为要看到房价的回升首先是信贷上面的支持，另外就是土地市场的萧条，库存正在慢慢被消化，明年下半年开始房价会缓慢地回升。”

　　销售市场的惨淡以及土地市场地价调整幅度较小，导致开发商拿地、开工意愿减弱，投资增速收窄。高剑锋预测，下半年大部分开发商都不会积极参与买地，未来地价要有20%左右的跌幅，开发商才可能回到土地市场。

　　而银行对开发贷的收紧措施，以及对影子银行监管的加强，加大了小企业的融资难度。“小的房地产企业能选择的就是积极降价卖项目，未来可能不再参与土地拍卖，还有就是寻求大的开发商并购，也会慢慢退出这个市场。”高剑锋强调，大的房企由于经验比较丰富，对于市场的判断准确，所以能够把握市场。在目前市场困难的情况下，产业集中度的整合速度将继续加快。