黄华：房价难以持续高位上涨 楼市飙到历史性拐点

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从今年上半年公司债发行的规模来看，国企发展规模相对大，而且发债的票面利率更低。从这个角度看，此类企业在土拍市场上有天然的冲动。另外此类企业本身也面临国企改革的压力，收购地产股、并购房产项目或者直接参与拿地过程，都是此类国企近期频繁操作的策略。总体上看，这意味着地产行业进入了复苏和反弹的周期中，此类国企对于未来市场的持续看好，会继续推动此类土地市场的火热。

    楼市分化走向何方

    虽然发改委在这份报告中提及房地产开发投资增速有所回落，但品牌房企在今年上半年可谓赚得盆满钵满。

    克而瑞对33家官方公布销售业绩的房企统计发现，其合计销售业绩高达11525.72亿，比2015年同期的6600亿上涨幅度高达74.6%，而销售面积也达到了9473.9万平方米，同比上涨51%。

    上半年，二线城市楼市出现量价齐升销售热闹场面，南京、厦门、合肥、苏州房价环比涨幅远超一线城市，被称为楼市“四小龙”。

    在所有的二线城市中，合肥是其中最典型的案例。据报道，今年春节后，合肥新房、二手房价格一路飞涨，出现了一房难求的局面。5月份，合肥九区均价为11049元/平方米，环比大涨11.43%，同比上涨35.1%。合肥被业界评价为“楼市新四小龙之首”。

     中原地产首席分析师张大伟认为，上半年一二线城市的热闹，帮助上市标杆房企销售全面热闹，抢高价地开始普遍出现，房地产市场的热闹已经从一二线逐渐向三线蔓延。

    不过，本轮热点城市房价的大幅上涨，应该说在相当程度上受到投资投机性资金的驱动，购房人在房价高位加杠杆的特征较为明显。

    据中国人民银行金融机构贷款投向数据报告显示，2016年6月末，全国个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%，增速比上季末提高5.4个百分点，比各项贷款增速高16.6个百分点。今年上半年，全国个人购房贷款余额新增2.36万亿元，约为6月末存量个人购房贷款余额的14%，同比多增1.25万亿元。考虑到存量个人购房贷款因还本付息自然减少的因素，今年上半年实际新发放个人购房贷款规模要超过2.36万亿元。而此前市场上广泛流行的“过桥贷”、“首付贷”、“赎楼贷”、“众筹买房”，以及“转按揭”等不合规住房融资，虽然便利了住房交易，但实际上加重了购房人的财务负担，变相降低了住房按揭贷款的首付款比例。

    虽然热点城市楼市“高温”似难消退，但政策环境约束已经增强。

    7月31日，中国指数研究院发布7月份百城住宅价格指数。当月，百城住宅均价连续第12个月出现“双涨”，且涨幅双双扩大。与此同时，易居研究院发布的最新库存数据显示，受监测的70城市住宅库存整体规模继续下滑，其中20城市下半年面临“库存荒”。

    综合上半年库存及房价变动情况，中指院相关负责人分析认为，未来各地围绕房地产信贷等方面的政策可能陆续有所调整。针对市场的分化趋势，地方调控政策将更加注重差异化，部分热点城市将进一步从严从紧管控，三四线城市则继续聚焦去库存。从土地市场来看，随着热点城市对“高价地”现象监管力度的加强，土地市场将有所降温。

    原国务院发展研究中心副主任刘世锦在7月30日表示，房地产投资需求峰值已过，中国房地产已经到了历史性拐点。“即便近期一线城市房价上涨，由此带来房地产投资的回升，以及部分相关产业的回暖，但这种回升趋势不会持续太久，因为房地产投资的根本格局没有改变，以后仍会出现回调。”刘世锦说。