房地产市场已实现“软着陆” 未现断崖式下跌

在风声鹤唳中，中国楼市走过了2014年的上半年，从温州、杭州、宁波，到北京和上海这样的一线城市，商品房销售量价齐跌；房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等核心数据均不好看；中小房地产公司破产、老板跑路的新闻也屡见不鲜；连一向稳健的土地市场，也多次出现流拍现象……

中国楼市行将崩盘的消息也不绝于耳，穆迪、瑞银、野村等国外金融机构也加入唱空行列。事实上，在过去的十年中，房地产崩盘论曾数次出现，但房地产行业并没有真的出现过断崖式下跌或价格腰斩，那么，此次房地产由涨转跌，是否临近“迪拜时刻”，让我们用数据来说话。

主流房企依然实现业绩增长

至9月中旬，202家上市房企全部发布了自己的半年报，根据兰德咨询的统计，即使市场环境如此恶劣，但是上半年，202家上市房企实现营业收入总额7168.55亿元，同比增长18.5%，实现净利润1020亿元，同比增长0.99%，平均利润率14.17%。2012年第四季度起，中国楼市开始复苏，2013年上半年中国楼市价格上涨，正是房地产企业赚得盘满钵溢的时候，但上市房企还是在凄风苦雨的2014年上半年，取得了销售额和净利润同比增长的业绩，确实出人意料。

如万科，上半年累计实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%，净利润也同比增长5.6%，用万科董事会主席王石(微博)的话说：房地产黄金时代已过去，迎来的是白银时代。恒大地产上半年公司营业额633.4亿元，同比上升51.0%，实现净利润从2013年同期的65.1亿元上升45.8%至94.9亿元；保利地产情况也不错，上半年实现营业收入339.99亿元，净利润38.22亿元，同比分别增长11.31%和12.19%；碧桂园期内实现总收入约为人民币383.2亿元，同比增长约42.2%；中海外、世茂地产、融创等企业都有优异的表现。

不可否认的是，房地产行业暴利不再，数据显示，18家主流房企中有11家核心净利润率出现下跌，其中7家净利润率跌破10%的红线。在中国经济体制改革会副会长樊纲看来，中国房地产市场已经软着陆，“我们过去这十多年的时间，房地产如果总是在那种亢奋、过热的状态下，拿块地就能挣钱，那太不正常了，现在开始回归正常了。”

因此，樊纲在博鳌房地产论坛上指出：产能过剩、影子银行的违约、银行坏债、地方政府融资平台的坏账，包括房地产有些地方出现泡沫，所有这些问题都是过去两次房地产市场过热的结果，一次是2004-2007年，一次是2009-2010年。从2010年4月份限购开始，到现在已经4年多时间，房地产已经经历了一次软着陆的过程。“宏观经济是软着陆，房地产市场也是软着陆。软着陆是什么意思呢？就是在做相对平稳的调整，不是崩盘式的调整。现在市场上很多人，包括国际上很多人说，中国房地产市场崩盘了。实际上房地产市场已经软着陆了。”美国银行美林证券的经济学家陆挺也强调，可能会有小开发商大量破产，但是不会出现一次“大崩溃”。

不会上涨也不会崩盘

近期，在房地产市场不断调整的压力下，全国又掀起了“第二轮救市潮”。

近日来，媒体盛传，央行将调整“首套房”认定标准，对于已经还清贷款者，不管名下有没有房，都算首套，即最宽松的“认贷不认房”。9月17日，央行通知五大银行，将在近期分别向每家投放1000亿的SLF(常设借贷便利)，期限为3个月，性质类同基础货币的投放，近似于降准0.5%，货币政策的短期宽松常态化，将有助于进一步松绑限贷。