(匿名)

   给大家算了一下房贷利率上涨之前与之后的还贷金额差距，以一套总价500万的房产为例，首付30%，则首付款为150万，贷款额为350万。按30年分期还贷，以等额本金和等额本息的方式还款，利率上涨后比上涨前分别需要多还的利息为121085.42与173340.66元。当然，贷款金额越多，差距也就越大。

    此时，担心利息还会继续一路高歌的“房奴”们，就开始问房小白关于提前还贷的事儿。

    1、提前还款的种类

    提前还款的种类大约可分为五种。

    第一种，全部提前还款，即将剩余的全部贷款一次性还清。

    第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。

    第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。

    第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。

    第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。

   在这里提醒大家，第一种情况虽然不用还剩余部分的利息，但是已付部分的利息是概不退还的；第二、第三种情况会节省较多的利息；第四种情况会减小月供负担，但利息节省程度略小于第二种；第五种情况则会增加月供，减少部分利息，但相对而言不是合算的。

    2、不同还款方式提前还款小建议

    理财专家建议，提前还款的本质要义，应在于尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。

    等额本息与等额本金两种还款法相比而言，由于同样贷款贷了一段时间后，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。因此，如果有提前还贷打算的，选择“等额本金还款法”贷款比较划算。

    按照等额本息的还款计算方法，贷款年限过半，说明全部贷款和利息已经超过50%——80%被偿还完毕，剩下的月供本金占比重大，利息数量极少。此时，提前还款省下的钱并不多，而且大部分钱，大部分压力都扛过去了，剩下的小部分也没必要一下子全交付出去。

    等额本息的还款方式过半则提前还款不划算，那么对于采用等额本金还款方式还房贷的人来说，按照等额本金的计算方法，一般情况下，当还款时间超过三分之一时，提前还款就不划算了。因为此时利息所剩不多，剩下的基本上是本金，本金是绝对不会少的。

    重点：

    重点一、若是本就有提前还贷打算的，还款方式选择“等额本金还款法”

    重点二、等额本息还款法若还款年限已过半，等额本金还款法若还款年限超三分之一，则选择提前还款是不划算的。