分城调控催生土地冷热不均 增值服务或成利润突破口

      而对于企业来说，面对冷热不均的现状，“分城而论、细致深入”或是更好的选择。

      明源地产研究院分析认为，过去开发商的城市选择更多是看GDP、产业结构，人口规模等指标，但随着我国城镇化进一步发展，以核心城市为中心的人口聚集趋势不可逆转，由此带来的房地产发展布局也产生很大变化，一些旧的判断指标可能失效了。现在对于城市选取的指标，应该更具落地性和深入性，要考虑更多细致指标。

      例如，考虑城市的土地溢价情况。中指院数据显示，今年5月三线城市的平均土地溢价率为33%。

      在一些热点城市，张波认为，过高溢价率本身就伴随着高风险，尤其是为了追求规模。由于高地价导致房企自身资金链断裂的情况并不鲜见，因而反倒应该谨慎对待。

      房价处于低谷期，房地产市场遇冷的市场，房企应该持有一定“反季节”概念，趁拿地竞争强度较小，控制好拿地后的项目进度，等待房价进入上升通道，获取较大收益。

      “上海就是房企可以考虑此时逆周期投资的拿地之所。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2018年三季度是上海房价周期的波谷，值得考虑。

      “实际上，房企在一线城市的拿地意愿还是有的，只是一线城市普遍开发项目节奏放缓，开工意愿较弱，这点需要提前考虑。”张宏伟表示。

      新城控股高级副总裁欧阳捷则给出建议，在行业集中度越来越高、大房企越跑越快的背景下，与其固守业绩很难增长的城市，不如把有限的资金投入到那些发展更快的城市。

      不过在选择一些新区时，需要仔细论证。大方向是跟着城市规划建设走，但仅跟规划，“可能拿了地也没人给你修路”，仅跟城市建设，城市经济中心的门槛普遍偏高。

      “这是一道综合题。总体来说，现在拿地就是要更细致，根据城市具体情况综合判断。”上述人士直言。

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      作为龙湖集团的第三大主航道业务，冠寓近日在北京新开两家店：冠寓望京北路店和昌平生命科学园店。

      比起传统地产业务，发展长租公寓更像是一单“细水长流”的生意，需要有足够的耐心。然而，各家长租公寓品牌商却不甘于眼前的规模，借助资本的力量开启迅速扩张。

      增值服务或成利润突破口

      几年间从无到有，对于长租公寓的盈利模式，各家企业仍在探讨中。

      一位房企负责人告诉记者：“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距，虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上，但因为租赁的税费等流通成本较高，目前资金回本的时间还较长，预计在5年左右。”

      长城证券分析师汪毅则认为，租赁业务的回报周期长，资金周转速度较慢，目前长租公寓行业的运营费用率很高，一般为40%左右，因此可分配给投资者的收益率也只有3%-5%。

      龙湖集团副总裁兼任冠寓公司CEO韩石告诉记者，“集团内部对于冠寓长租公寓板块，设定了精细的投资测算模型，对于整个冠寓的投资回报率有严格的要求。冠寓目前动态投资回收期5至6年。最终目标要把它变成赚钱业务，做到行业前三。进入相对成熟期，轻资产类的长租公寓毛利率35%左右，净利润率能到12%-15%。”

      能获得如此高利润，在龙湖看来公寓初期可能是微利时代，而冠寓从商业模式上开拓了具有更多营收渠道和可能性的Cityhub模式，如在增值服务端，加大租金收入以外的更多渠道和可能性，在提升品牌溢价力和合理提升租金方面确保盈利。

      换而言之，就是将整个公寓形成“闭环”，让租客尽可能将日常消费留在公寓内。据了解，冠寓门店增加丰富的增值服务，如橱柜、仓储、保洁、搬家等，无人超市、娱乐设备等，让租客们足不出户即可享受优质咖啡、专业健身教练、互联网仓储等等丰富的服务内容。

      龙湖集团副总裁、北京公司总经理宋海林称，龙湖作为地产企业，切入长租公寓市场，从回报和利润方面，一定不仅是单一的从租金剪刀差的维度思考，而更多是资产运营的商业模式，聚焦的是资产保值和经营增值的逻辑。目标是2020年，达到规模行业前三，30亿元的营收收入。