“房贷新政”应重纠偏而非滑向救市 有待细则落实

　　松绑限贷的传闻,在2014年9月的最后一天终于得到证实。因为十一长假的原因,各银行落实央行和银监会的房贷新政尚需时间,但放开“双限(限购限贷)”渐成现实,实施细则的出台不过是时间问题。

　　此举,可以认为是对过去行政化调控的纠偏。很大程度上说,此轮房价朝下的走势,更多是内生因素,供给需求整体平衡,甚至局部存量略大于需求所致。从这个层面上说,继续施行不合理的限购、限贷,以籍贯、社保为准绳的限购,只管套数不管实际居住面积的限贷,让部分人群的基本住房需求得不到满足,并限制了居民改善居住条件的合理需求。

　　另一方面,呵护甚至是刺激市场的政策意图变得比较明显,至少令人担忧。除个别城市外,放松限购,再松绑限贷,纠偏至此,可以说足矣。但此次房贷新政对首套普通住房,贷款利率下限为基准利率的0.7倍。取消针对外地人的限贷令,只认贷款不认房,鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券——以上力度基本接近2008年后的房地产刺激水平。

　　按说,面对中国经济周期性的下滑,特别是经济进入中速增长,企业债务风险累积、产能过剩的局面。银行和银监会应该做的是,防范金融风险,调整金融结构,而非怂恿更多的资金进入房地产和相关行业。但问题是,房地产对中国经济的影响程度没有实质性变化,新的经济增长点曙光不明,地方政府性债务较高,土地财政依赖短期很难根除。要保增长,哪怕是维持增长底线,就要保房地产不硬着陆;不保房地产,任由市场决定,金融风险就可能加速破裂。

　　这确实是个悖论,其实对于银行而言也是如此。通过各家上市银行的报表,很容易发现,银行自身的资金成本其实是在上升的。银行有天然的动力去追逐回报更高的项目,而非利润率下降、风险却累计的房地产开发贷款、购房贷款。但政策引导的作用不容低估,房地产贷款再不济也比钢贸、水泥等行业强,跟着政策指挥棒走也算不错。贷款利率下限为基准利率的0.7倍恐难实现,但增加贷款总额基本会成为必然。如此的后果是,“发挥市场在资源配置中的决定作用”似乎又变成了一句空话。

　　不否认,这么做至少有利于为其他改革争取时间、换得空间,但这只该是短期策略。不得不警惕的是,过往的经历表明,房地产调控总是沦为保增长的附庸。房价飙升时,一要安抚民众,二出于担心泡沫继续发酵考虑,总是从需求上卡住房地产正常发展;而房价稍微一调整,保增长又成为救市的借口。如此反复的结果是,房价可能会越调控越高,金融风险有增无减。

　　换句话说,从纠偏角度松绑部分调控政策是合适的,但如果过度干预,让纠偏滑向明显的救市,则可能重复过往的覆辙。从国际经济形势和国内经济趋势看,如果经济增速继续下探,这个可能性应该说不小,特别是对就业和财政收入造成明显影响时,进一步的救市政策就可能变成大概率事件。要避免这种情况的出现,一方面考验决策者的智慧和决心,须玩好平衡木,同时根本之计还是要建立房地产调控的长效机制。

　　所谓长效机制,按照经济学家赵晓的观点,至少包含六方面:一是重新梳理中央和地方的事权与财权关系,让地方财政收入更多地依赖于存量房产而不是增量房产;二是给地方财政预算施加民主监督的硬约束,抑制地方财政支出的无限制膨胀;三是改善收入分配结构,减少贫富差距;四是尽快建立完善的房产税差别化征收体系,给投资性和投机性购房者施加“惩罚性”成本,目前上海和重庆试点的“象征性”房产税政策肯定不行;五是构建多层次的住房体系,该市场化的要市场化,不该市场化的千万不能市场化;六是重建土地制度,打破政府一手垄断土地的市场格局。